マンションの固定資産税っていくら?

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マンションの固定資産税っていくら?

マンションを購入する際、土地価格や物件価格を確認することも大切ですが、それと同時に忘れてはいけないのが固定資産税の存在です。 「固定資産税のことをうっかり忘れていて、後から請求が届いて大慌て」なんてことは避けたいですよね。 また、固定資産税を支払わなければならないことはわかっていても、その内容について詳しく理解している方は少ないかもしれません。

固定資産税とはどういうもので、どのような計算方法によって算出されるのか。 ここでは、予備知識なしではわかりにくい専門用語や、ぜひ覚えておきたい固定資産税の軽減措置について解説していきます。

固定資産税とは?

固定資産税とは、土地や家屋といった固定資産にかかる税金で、マンションを購入すると、土地や建物に対して、それぞれ毎年支払わなければなりません。 「マンションだと部屋を買っただけで、土地は持ってないのではないか?」と思われる方もいるかもしれませんが、 マンションの場合、自分だけが使える専有部分としての「建物」だけでなく、 「敷地」の一部を所有することになりますので、 戸建と同様に土地に対する固定資産税の支払い義務が発生するのです。

地域によっては都市計画税もプラスで支払う

都市計画税とは、都市整備等の費用にあてることを目的として導入された地方税で、 インフラ整備などの拡充を目指す都市計画区域内の、特に市街化区域と呼ばれるエリアにマンションを持っている方が対象となります。 その市区町村がどういった都市計画を持つかによって税負担が変わってくるという特徴があります。

日本の人口のおよそ94%が都市計画区域に住んでいるといわれています(国土交通省資料「都市計画に関する諸制度の今後の展開について(案)」2012年9月)。 マンション建設があるようなエリアは都市計画区域であることが多く、固定資産税と都市計画税はセットとして扱われていることが多いようです。

固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税や都市計画税の金額は、どのようなしくみで算出されるのでしょうか。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、下記の計算式で算出されます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(1.4%を超える税率を採用している自治体もあります)

「固定資産税評価額」とは、国が土地や家屋を評価した値段のことです。

土地に関する固定資産税評価額は、市町村が毎年4月に発表する「路線価(地域の道路に面する宅地の1平方メートルあたりの評価額)」を基に決定されます。 例えば、路線価が10万円/平方メートルで、敷地面積が100平方メートルの土地を購入したとすると、その土地の固定資産税評価額は1,000万円になるというわけです。

建物に対する固定資産税評価額は、評価する建物と同じ物を今再び建てるとしたらいくらかかるかという、「再建築価格」から決定されます。 再建築価格は、1,000平方メートル以下で標準的な構造とされる建物の場合、 「比準評価」という方法で計算されますが、専門の職員が実際に建物の建築資材や内装、設備を調査することで価格を割り出すこともあります。 そうして出てきた数字に対し、築年数や物価の変動に応じた減価償却を行い、最終的な固定資産税評価額が決定されるのです。

少々複雑ですが、固定資産税評価額は良い素材を使っている新しい建物ほど高額で、木材などの比較的安価な材料を使った古い建物ほど安くなると認識しておけば良いでしょう。 ちなみに、築年数による減額は、「経年減点補正率」という計算式によって全国一律で決まっています。 例えば、一番価値の高いSRC造マンションの場合、減価率は築10年で63.86%、築20年で55.09%、築30年で46.32%となっています。

住宅の経年原点補正率の代表例

この固定資産税評価額は、土地も建物も3年ごとに更新されます。 よほど大規模な都市開発などが行われない限り、その土地や建物の価値が大きく上がることはありませんから、 基本的には時間が経てば経つほど減価償却が行われ、固定資産税も安くなっていくと考えて良いでしょう。

都市計画税の計算方法

都市計画税は、下記の計算式で算出されます。

都市計画税=固定資産税評価額×最大0.3%

都市計画税はその市区町村がどういった都市計画を持つかによって税負担が変わってきますが、最大で0.3%とされています。 固定資産税は標準税率で1.4%ですから、都市計画税と固定資産税を合わせた税率は1.7% (1.4%を超過する固定資産税を課税している自治体は1.7%超)になります。

固定資産税・都市計画税の例

それでは、固定資産税と都市計画税を、具体的な数字を入れて見てみましょう。

例えば、購入したマンションが、固定資産税評価額1,000万円の土地と 2,000万円の建物だったとすると、固定資産税と都市計画税は、以下のようになります。

<固定資産税>

土地に対して1,000万円×1.4%=14万円

建物に対して2,000万円×1.4%=28万円

<都市計画税>

土地に対して1,000万円×最大0.3%=30,000円

建物に対して2,000万円×最大0.3%=60,000円

これを合計して、51万円が毎年の固定資産税・都市計画税として必要な金額となります。

なお、高級住宅地にあるマンションや、新築や築浅の建物であれば、これ以上の固定資産税評価額が出るところはざらにあります。 かなり大きな数字であるということがわかると思います。

固定資産税・都市計画税の軽減措置について

マンションは非常に高い買い物ですから、住宅ローンを支払いながら固定資産税と都市計画税を納めていくのは、たいへんだと感じた方も多いと思います。

しかし、マンションのような住宅用の土地・建物の場合、固定資産税を軽減する減税措置が認められています。その要件は以下のとおりです。

土地の税金
(1戸あたり)
200㎡まで 200㎡を超えた部分
固定資産税 1/6 1/3
都市計画税 1/3 2/3
建物の税金 新築後3年間 4年目以降
固定資産税 1/2 減税処置なし
都市計画税 減税処置なし 減税処置なし

<住宅用の土地の場合>

200平方メートル以下の部分は、評価額の6分の1に課税

200平方メートルを超える部分は、評価額の3分の1に課税

<住居用として使う建物の場合>

床面積が50~280平方メートルの新築に限り、120平方メートル以下の部分の評価額の2分の1に課税

(戸建て住宅の場合は3年間、マンション等の3階建て以上で耐火・準耐火建築物の場合は5年間)

また、都市計画税に関しても減税措置が認められており、土地に対する税額限定ではありますが、以下のように減税措置が認められています。

<住宅用の土地の場合>

200平方メートル以下の部分は、評価額の3分の1に課税

200平方メートルを超える部分は、評価額の3分の2に課税

固定資産税・都市計画税の支払い方法

固定資産税と都市計画税を支払う方法について解説していきましょう。

支払いは4回に分けて

固定資産税と都市計画税は、ほとんどの自治体で4期に分割して納付することになっており、電気・ガス・水道といった公共料金と同じように納付通知書が届きます。 金融機関やコンビニ、カード払いや口座振替などの方法で支払うことができます。 4期分をまとめて一括で支払うこともできますが、一括して納めても納税額に変動はありません。

たとえば東京23区内の2018年度の固定資産税・都市計画税の各納期は以下のようになっています。

第1期 2018年6月1日から7月2日まで(納期限7月2日)

第2期 2018年9月1日から10月1日まで(納期限10月1日)

第3期 2018年12月1日から12月27日まで(納期限12月27日)

第4期 2018年2月1日から2月28日まで(納期限2月28日)

納税通知書は、納期限の10日前までには送らなければならないということになっていますので、 もし6月下旬になっても連絡が来ないときは、自治体に問い合わせてみてもいいでしょう。

なお、固定資産税は、1月1日時点での土地や物件の所有者にかかる税金となっていますので、 例えば新築マンションを1月2日以降に購入した場合、その年の固定資産税・都市計画税は徴収されません。

中古物件の固定資産税は前の持ち主・新しい持ち主のどちらが払う?

先ほどご説明したとおり、固定資産税・都市計画税は1月1日時点の所有者が対象となるため、 1月2日以降に新築マンションを購入した場合には課税されません。 しかし、もし中古物件が1月2日に売買された場合、前の持ち主・新しい持ち主、どちらがその年の固定資産税・都市計画税を支払うのでしょうか?

このような場合、表向きは1月1日時点の所有者である売り手が支払います。 しかし、買い手が固定資産税・都市計画税に相当する金額を売り手に支払うことで、 実際にその年に物件を所有する買い手が負担をするのが通例となっています。

固定資産税・都市計画税を忘れず、計画的なマンション購入を

固定資産税・都市計画税は、マンションを購入する際には避けて通れない出費です。 事前に勉強してある程度の知識を身につけて、マンションの購入計画を立てるのがおすすめです。

軽減措置もうまく活用していきながら、理想の物件を見つけてくださいね。

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