マンション売却の流れはたったの5ステップ!

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マンション売却の流れはたったの5ステップ!

結婚や出産、転勤など、今お住まいのマンションを売りたいという理由はそれぞれですが、実際に売却を進める際にはどのようなステップが待っているのでしょうか?

ここでは、マンション売却の5つのステップと、それぞれのステップの内容、押さえておきたいポイントなどについてご紹介します。 なお、今回はマンション売却の意思が決まっていない方を想定したステップとなっています。 売却の意思が決まっている方であれば、ステップを飛ばして進めることもあります。

ステップ1 売却計画を立てる

マンションを売る場合、まず初めに行うのは売却計画の立案です。この場合のポイントは以下になります。

まずは目的を明確に!

マンションの売却は大きなお金が動きます。 行き当たりばったりで行ってしまうと、「数百万円高く売れたのに」と後悔してしまうことにもなりかねません。 また、マンションの売却は資産を手放すことですから、その後の人生計画に何かと影響を与えることになるでしょう。

まずは売却にあたり、マンションを売りたい理由を明確にし、少しでも高く売りたいのか、 それとも少しでも早く売りたいのかといった優先事項や、いつまでに売りたいのかというスケジュールを明らかにします。

身の回りの状況を確認

住宅ローンが残っている場合には残債を確認し、現物件の契約状況や払うべき税金などもチェックします。 その上で、最低でもいくらで売却したいのかというシミュレーションをしましょう。 住宅ローンがいくら残っているかという事実は、不動産会社にも確認される事項であり、本当に売るべきなのかということにもつながっていきます

例えば、ローンの残りが2,000万円なのに、売却価格が1,500万円であれば、売らないほうがいいわけです。 前提となる情報や条件はあらかじめ整理しておくことが大切です。

相場感をリサーチ

周辺の物件や今住んでいるマンションがどのくらいの価格で取引きされているか、ネットで簡単に調べて、相場感をリサーチしましょう。 物件を売却した経験のある近しい人に、意見を聞いてみるのもいいかもしれません。

マンションバリューをご利用いただければ、簡単にあなたの部屋の中古価格や値上がり値下がりといったマンション相場情報をチェックできます。

ステップ2 価格査定を受ける

売却計画ができたら、次は実際に売り出す「販売価格」を決めるために、価格査定を受けます。 査定は、基本的に「簡易査定」を受け、そして「訪問査定」を受けます。 このステップのポイントは以下のとおりです。

簡易査定を受ける

簡易査定とは、机上で行う査定のことです。 本格的な査定を行う前に、おおよその価格帯を知っておくというのが目的です。 方法としては、不動産会社の店舗を訪れて質疑応答の中で行うもの、不動産会社などが運営する査定サイトで調べてみるというものなどがあります。 簡易査定は、すぐに回答が得られることが多いので、まずは気軽にチェックしてみましょう。

ただし、価格査定サイトによってはかなり曖昧だったり、高めの査定金額を出されたりするケースも多いので、あくまで参考までにとどめるのがいいでしょう。 サイトを運営する会社の目的は、まずはお店に来店してもらうことなので、比較的高めのざっくりとした価格を提示する傾向があります。 ある程度の指標にはなりますが、集客を目的とするサイトと、物件の価値を純粋にデータから引っ張ってきているサイトが出す価格は異なるので、複数のサイトをチェックすることをおすすめします。

訪問査定を受ける

簡易査定の後は、不動産会社の担当者が実際の物件を見た上で行う訪問査定を行います。 建物の状態や周囲の状況なども含めたより細かい査定金額が、数日から1週間ほどで出てくるのが通常です。

また、不動産会社によって査定価格が異なることも多いので、簡易査定と同様に、いくつかの不動産会社に依頼するのもいいでしょう。

ステップ3 媒介契約の締結

訪問査定を行った上で、金額や条件に納得がいったら、仲介をお願いする不動産会社を選び、媒介契約の締結へと進みます。

不動産会社選び

不動産会社には物件を扱うテリトリーや得意ジャンルなどもあるので、きちんと実績があるかという視点で契約を結ぶ不動産会社を選ぶことが大切です。 また、真摯になって話を聞いてくれる方を担当者に選ぶことも重要なポイントです。

迷ったら、比較的、物件の近くにある業者を選ぶのがいいでしょう。 また、その中でも集客力や信頼性のある会社をチョイスすると後々安心です。

媒介契約の締結

不動産会社を決めたら、仲介業務の内容、手数料、支払い条件などを定めた「媒介契約」を締結します。 この媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」という3種類があり、どのように売却活動を進めていきたいかという方針によって、選ぶ内容が変わります。

売却計画で明らかにした売却の目的を不動産会社に包み隠さず話した上で、どの媒介契約が適しているのかを判断しましょう。

媒介契約の3種類(「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」)についてはこちら

ステップ4 売却活動を行う

仲介の不動産会社と契約が成立したら、販売価格を決め、広告を作成して、売却活動が始まります。

販売価格を決定

査定金額を基に不動産会社との話し合いをして、実際に販売する価格を決定します。 提示された査定金額と同じ値段でなければならないわけではなく、売り手の希望も優先されるので、 「いくらまでなら値下げ可能」「これ以下の価格では売りたくない」といった要望もあらかじめ伝えておきましょう。

販売広告を作成

販売価格を決めたら、売却するマンションの売り出し広告を作成します。 物件のスペックや状況、おすすめしたいポイントなどを担当者と話し合い、広告の内容に盛り込んでいきます。

広告の中に記載するべき内容については、まず不動産会社が「このポイントを売りにしようと思っていますが、どうでしょう?」というのを挙げてきますので、 それを見て意見を出しながらすり合わせをしていきます。 広告は、買い手の心をつかむとても重要な要素です。 担当者に任せきりになってしまうのではなく、コミュニケーションをとりながらイメージの共有を図るといいでしょう。

内見対応

マンション購入希望者の申込みにより、内見がスタートします。 大幅なリフォームは必要ありませんが、最低限の補修や掃除をした状態で内見をしてもらいましょう。 その後、不動産会社の担当者に内見対応を依頼し、内見者の立ち会いやセールストークをしてもらいます。 物件の売り手が部屋を案内するケースやしないケース、またオープンルームという形式で複数の内見者を招くこともあります。 内見の方法はさまざまなので、事前に担当者と相談することが大切です。

ステップ5 契約成立/引き渡し

購入希望者との交渉を経て買い手が決まった場合、成約となります。 正式な契約書を交わすまでは、売却する金額面はもちろんですが、引き渡し条件なども、必ず不動産会社の担当者同席の上で決定することが重要です。 買い手との直接のやりとりはトラブルの元です。 最後まで気持ちのいい取引きを行えるよう、知識を持ったプロに任せましょう。 その後、買主のローン審査を待ち、融資が決まったら、決済・引き渡しを行い、取引きが完了します。

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