マンションの手付金はいくら必要?頭金と手付金はどう違う?

マンションの手付金はいくら必要?頭金と手付金はどう違う?

手付金は、マンションを購入する際に必要になるお金のひとつです。マンション購入時には、実際の建物引き渡し時に用意する建物の代金に意識が向きがちですが、実際には、それ以外にもさまざまな費用がかかります。

その中でも、手付金は頭金と混同されてしまうことが多いため、どのような制度なのか理解できないまま支払う人もいるでしょう。そこで、今回はマンションを購入する際の手付金について解説します。

手付金とは?

マンション購入時の手付金は、契約締結の際に、買い主が売り主に対して支払うお金です。手付金のやりとりをすることで、買い主は売り主に対して、正式に「この物件を買います」という意思表示をします。

マンションを購入する際は、さまざまな条件と照らし合わせて慎重に物件選びをします。手付金を払うということは、そうしたたくさんの候補の中から「ここにしよう」と決定し、売り主に伝える行為なのです。

手付金は原則として現金で用意する

手付金は、現金で受け渡しをするのが原則です。住宅ローンの一部に組み込むことはできません。そのため、マンションを購入するときは、あらかじめ手付金として利用できる現金を用意しておく必要があります。

手付金の相場は5~10%、上限は20%

手付金の相場は、物件価格の5~10%程度のようです。ただし、これはあくまでも目安であり、必ずこの範囲に収まっていなければならないという決まりはありません。なお、売り主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合は、20%が上限です。そのため、一般的には20%超の手付金が必要になることはないと考えて良いでしょう。

手付金の金額は、買い主と売り主の合意によって決まります。売り主が一方的に指定した金額に、従わなければならないということではありません。そのため、相場を超える手付金を求められた場合や、手元資金が少なくて心許ないときは、手付金を減額してもらえないか交渉することも可能です。ただし、手付金の金額にこだわりすぎて合意がとれない場合、契約自体が流れてしまうおそれもあるので注意しましょう。

手付金と物件購入代金や頭金は別のもの

手付金は、物件の購入代金や頭金の一部と考えている人もいますが、厳密にはこれらは異なる性質を持ったものです。

手付金は、契約を締結する際に取り交わされるお金であり、本来は実際の売買代金をやりとりする際に返還されるものです。しかし、売買代金支払い時に、買い主から売り主に物件代金を支払い、売り主から買い主に手付金を返還するというのは二度手間になるため、手付金を頭金の一部として物件代金に充当するのが一般的です。

一方、頭金は、最初から物件価格の一部として支払われるものです。頭金と手付金は、最終的に双方とも物件価格の一部になるものではありますが、売買代金の支払い時までは、手付金は物件代金とは別の性質を持ったお金だということを覚えておきましょう。

手付金をたくさん支払うとデメリットがある?

手付金は最終的に頭金に充当され、物件価格の一部になることが多いです。そのため、「結局支払うお金の一部になるのだから、手付金は多いほうが良い」と考える人もいます。しかし、むやみに手付金を多く支払うのは、あまりおすすめできません。

手付金は、万が一契約を遂行できなかった場合、返却してもらうことができないお金だからです。

手付金を支払った後にマンションの購入をやめるケース

マンションの手付金を支払う段階まで進んだ後で、「やっぱり買わない」というケースはあまりないかもしれませんが、不測の事態が起こる可能性もゼロではありません。具体的なケースを見ていきましょう。

・親と同居することになった

手付金の支払いから物件の引き渡しまでのあいだに、親と同居することになる可能性もあります。親の介護のために、保有物件を引き払って同居するというのは、決して珍しいことではありません。

・もっといい物件を見つけた

元々購入を希望していたマンションが、何の文句もない大満足の物件であった場合、このようなことは起こりにくいかもしれません。そもそも、満足していれば別のマンションの売り出し情報を調べることもないでしょう。しかし、妥協した条件がある場合は、手付金を支払った後で、もっといい物件が見つかる可能性もあります。

・転勤を命じられた

転勤することになった場合、マンションを購入しても住むことができませんから、契約自体を白紙に戻すことも検討しなければならなくなります。転勤は、多くの場合、突然命じられるもので、会社員は原則として断ることができません。

建設中のマンションを契約した場合、手付金の支払いから入居までに長い期間が空くことも珍しくないでしょう。そのあいだに、このようなことが起こった場合、手付金を支払いすぎていると大きな損失につながります。

住宅ローン控除との兼ね合い

手付金は、最終的には頭金に充当されることになります。そのため、手付金を多く支払うということは、頭金を多く入れることにもつながるでしょう。

頭金をたくさん支払うと、その分、住宅ローンの借入額が下がることになります。すると、最終的な支払い利息が減ったり、月々の返済額が軽減されたりといったメリットがあります。その反面、住宅ローンの借入額が下がることで、住宅ローン控除の適用額も低くなってしまうというデメリットもあります。

2019年現在、住宅ローンの借入金利は非常に低くなっています。住宅ローン控除の控除額よりも借入金利のほうが低い状況が何年も続いているため、頭金をたくさん入れるよりも、住宅ローンを控除の上限いっぱいまで借り入れたほうが得になる可能性があるのです。住宅ローン金利が3%を超えていたような時代とは情勢が異なっているため、一概に「頭金をたくさん支払うのはいいこと」とはいいきれません。

実際にどちらが得なのかは、住宅ローンの金利や保証料などの制度、住宅ローン控除がなくなった際に繰上げ返済をする場合にかかる手数料などによっても変わってくるでしょう。自分にとって何が一番得なのかを考えて、資金計画を立てることが大切です。

手付金を払ったら解約できない?

売り主に対して手付金を支払った後で、「やっぱり買いたくない」と思った場合はどうすればいいのでしょうか。実は、手付金には「解約できる手付金」と「できない手付金」があります。

それぞれの種類と特徴を覚えておきましょう。

手付金の3つの種類

手付金には、「解約手付」「証約手付」「違約手付」の3種があります。原則として、マンションを購入する際に支払うのは、この中の解約手付となります。3種類の手付金の違いについてご紹介します。

解約手付

解約手付は、買い主や売り主が契約を解除することを認める手付金です。契約締結後に買い主側から契約の解除を希望する場合は、支払った手付金をそのまま違約金に充当し、「手付流し」と呼ばれる手続きをとります。

一方、売り主側から契約の解除をしたい場合は、「手付倍返し」として、手付金を買い主に全額返却するとともに、同額を買い主への違約金として支払います。

もし、手付金の受け渡し時に、解約手付以外の名目の手付金を売り主から求められた場合は、手付金の支払いをいったんストップしたほうがいいでしょう。手付金の種類については、契約書に明記されているため、そちらも確認しておいてください。

解約手付を取り交わした場合は、売り主からも買い主からも、手付金相当額を負担することで契約の解除が可能です。契約を解除できる期間は、法律で「どちらかが契約の履行に着手するまで」と定められていますが、これはあまり具体性のない決まりです。具体的にいつまでなら解除できるのかを、売り主と買い主双方で取り決めておくと安心でしょう。

なお、売り主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合は、手付金はすべて解約手付となり、買い主に不利になる特約は無効となります。

証約手付

証約手付は、売買契約が結ばれた証拠として、買い主から売り主に渡す手付金のことです。契約の解除をするために用いることはできません。

違約手付

違約手付は、契約を締結した際、「契約が履行されなかった場合の違約金」として手付金を渡すというものです。

一見、解約手付と似ているようにも思われますが、違約手付は「手付金を放棄する(あるいは同額を支払う)ことで解約を認める」という性質を持っていません。そのため、契約解除に対して別途、損害賠償などが求められる可能性もあります。

手付金の保全措置

買い主が手付金を支払った後で、万が一宅地建物取引業者(不動産会社)が倒産してしまった場合、手付金はどうなってしまうのでしょうか。

仮に、物件価格が3,000万円で手付金が10%だった場合、手付金の金額は300万円です。売り主側の倒産など、買い主に非がない理由によって、このような大金を失うことがないよう、一定の条件を満たす手付金には「保全措置」がとられます。

手付金が保全措置をとられるためには、下記の2つの条件を満たさなければなりません。

<手付金の保全措置がとられる条件>

・売り主が不動産業者で、買い主が個人であること

・手付金の額が規定の額(※)を超えること

※未完成物件の場合は、物件価格の5%または1,000万円を超える額。完成物件の場合は、物件価格の10%または1,000万円を超える額。

つまり、3,000万円の未完成物件について、手付金を30万円(1%)しか入れなかった場合、手付金の保全措置を受けることはできないということです。

保全措置の条件にあてはまる売買の場合、売り主は保証証書を発行します。具体的にどのようなときに保全措置がとられるのかが書かれていますから、保証証書はしっかり確認しましょう。

保全措置では、宅地建物取引業者(不動産会社)の倒産などの場合以外に、買い主の住宅ローン審査が通らなかった場合の「ローン特約」が結ばれることもあります。住宅ローンに通らなかったために手付金を手放すことがないよう、ローン特約の有無や内容(いつまでに、どこの銀行で、いくらの融資を受けられなかった場合に対象になるのか等)も確認しておきましょう。

手付金を支払うときは金額と保全措置をチェック

売り主にいわれるままに手付金を支払ってしまうと、後々、トラブルにもなりかねません。手付金をいくら支払うのか、また、どのような保全措置が用意されているのかについて、しっかり確認しておきましょう。

不満や疑問がある場合は、手付金を支払う前に宅地建物取引業者(不動産会社)に申し出て、解決しておかなければいけません。マンション購入は高額の取引ですから、言われるままに進めるのではなく、自分自身が納得した上で契約を締結することが大切です。

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現在価値

現在価値とは、マンションバリュー独自のロジックによって算出された現時点における推計価格です。

マンションバリューでは、同一マンション内における新築時価格の平均に、新築時価格と中古価格から割り出された騰落率を掛け合わせ、現在価値を算出しています。

※特許出願中

騰落率

騰落率は、マンションの価格が新築時と現在とで、どれだけ変化があったかを示したものです。新築時と現在の価格が変わらない場合は騰落率0%となります。

※実際の流通価格を保証するものではありません。予めご了承ください。

マンションスコア

【マンションスコアとは】
不動産マーケティング会社のマーキュリーが20年間蓄積したデータを用いて分譲マンションを定量的・客観的に評価した独自基準です。
マンションデータを「資産性」「立地」「建物」の3つの視点でポイント化し、その合計を総合点としています。

【資産性とは】
資産性とは現在価格や流通率、再販価値などをもとに採点したものです。

【立地とは】
立地とは最寄り駅までの距離や最寄り駅の駅力(乗降客数)、住環境(用途地域)などをもとに採点したものです。

【建物とは】
建物とは物件の築年数や共用部の充実度、事業主の信頼度などをもとに採点したものです。

値上がり・値下がり率

過去に2件以上の中古事例があったマンションを対象として、直近2件の中古事例の騰落率を比較、差をポイント換算したものです。

値上がり・値下がり率の例

中古事例1

  • 募集時期 2017年3月
  • ○○マンション101号室
  • 新築販売時3,000万円
  • 中古流通時2,800万円
  • 騰落率 -6.67%

中古事例2

  • 募集時期 2017年4月
  • ○○マンション303号室
  • 新築販売時4,500万円
  • 中古流通時4,600万円
  • 騰落率 +2.22%
-6.67% → +2.22% = +8.89ポイント

中古事例

2009年以降、マンションバリューが独自に収集した事例の一覧です。
※成約価格ではありません。

賃貸事例

2013年以降、マンションバリューが独自に収集した事例の一覧です。
※成約価格ではありません。

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