「面倒くさい」「責任を負わされそう」など、ネガティブなイメージが先に立ち、つい避けてしまいがちな管理組合の仕事。
マンションの管理組合では、マンションでの生活に密接に関わることや、マンションの資産価値に直接的に関わる物事を取り決め、住民なら知っておきたい管理規約の変更なども行われています。人任せにしていると、知らないうちに重要な決定が行われ、大切なマンションの資産価値が下がってしまうかもしれません。
マンションの価値は管理組合で決まる!?積極的な参加を推奨する理由
- マンションバリューマガジン編集部
- 株式会社マーキュリー
ここでは、マンションに住むなら積極的に関わりたい管理組合について、その役割から必要性、仕事内容まで、総合的に解説します。
分譲マンションに必ずある管理組合とは？
住宅購入の際、戸建てかマンションかで迷ったとき、「管理会社が介在してくれるマンションのほうが、維持管理が楽そう」という理由でマンションを選ぶ人は少なくありません。しかし、「マンションの維持管理は管理会社に代行してもらうのが当然」と考えているなら、それは間違いです。
分譲マンションには「管理組合」という団体が存在し、管理を主導します。分譲マンションを購入して区分所有者になると、自動的に管理組合の組合員となり、その維持管理にあたらなくてはなりません。このことは、「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法、マンション法）に定められています。
しかし、何か決め事があるたびに、区分所有者全員が集まって話し合いをするのは現実的ではありません。そこで、総会を開いて区分所有者の中から理事長と数名の理事を選出し、年間を通じて理事会を開催して、マンションの維持管理に関する話し合いを行います。
ここで決められた内容が総会に提出され、区分所有者の決議が取れた案件について実行に移すというのが一般的な流れです。通常、理事長と理事は1年から2年で交代し、区分所有者全員が順番に理事を経験する可能性があります。
理事会の話し合いを通じて管理組合の総会に上げられ決議されるのは、おもに以下のような議題です。
マンション修繕計画の作成および変更
マンションは、長期的な修繕計画にもとづいて外壁、エントランス、屋上、バルコニー、エレベーターといった共用部分の修繕をし、状態を維持しています。
管理組合は、これらの修繕をいつ行うかを考えて計画を立て、必要に応じて変更します。
マンション管理規約の作成および変更
理事会の権限や義務、共用部分の範囲など、管理組合を運営するために必要なことを定めた規約を作成し、必要があれば変更します。
住民からの要望やクレーム、修繕費用の滞納などトラブルの対応
「上階の足音がうるさい」「◯階の◯号室がベランダに物を出しているので景観が乱れる」など、住民からの要望・クレームの一次対応も管理組合の仕事です。
また、重要なのが修繕費用の滞納者がいた場合の対応です。滞納があっても発覚後すぐに入金するなら問題ありません。しかし、何度も繰り返したり数ヵ月にわたったりする場合は、修繕積立金が計画どおりに集まらなくなるなど、将来的にマンション全体へ影響を及ぼす可能性があります。
基本的な対応は、該当者に滞納を知らせ、支払いを促す書類をポストに入れて、反応がなければ管理会社を通じて内容証明を送ることになるでしょう。どうしても支払いに応じてもらえない場合、まれではあるものの、少額訴訟を起こすという手段に出ることもあります。
イベントの企画
季節ごとのイベントやマンション内の飾りつけなど、住民同士のコミュニケーションを兼ねたイベントの発案・企画を行います。
このほか、マンションの共用部や設備の点検、管理費や修繕積立金の会計管理、清掃や点検結果の確認なども、管理組合の大切な役割です。
管理業務は「どう住みたいか」を体現するための手段
マンション管理に伴う業務は多岐にわたる上、専門的な知識が必要です。そのため、管理を専門に行う会社に業務をすべて、もしくは一部委託しているマンションが多いでしょう。中には、「これまでもそうだったから」という理由で、深く考えずに委託しているケースもあるかもしれません。
住民のマンション管理に対する意識が低いと、理事長や理事は順番が来たら「やらざるをえないもの」として、ただ任期をこなすだけになることもあるでしょう。理事にならない年は総会もすべて委任状で済ませてしまうなど、次第に管理会社やその年の理事会に任せきりになってしまいます。こうした状態が続くと、知らないうちにマンションの資産価値が損なわれる可能性があります。
具体的には、次のようなリスクがあります。
大規模修繕のための修繕費が不足する
大規模修繕に備える修繕積立金は、分譲マンションを購入すると毎月のランニングコストとしてかかる費用です。大規模修繕にかかる費用は高額で、一気に徴収すると負担が大きいことから、毎月一定額を積み立てていきますが、実際には滞納者が少なくありません。
滞納者が増える、もしくは長年にわたって滞納を放置していると、いざ修繕という段階で費用が不足し、一時金を徴収せざるをえなくなったり、修繕が滞ったりすることになります。
一部の意見でマンションの価値が損なわれる
例えば、中庭や外周の木々をライトアップしたハイグレードな雰囲気が人気のマンションで、一部の住民から「管理費がもったいないから、ライトアップをやめてはどうか」という意見が挙がったとします。ライトアップをやめると、マンションの印象は変わり、魅力が損なわれることになるかもしれません。しかし、その年の理事に賛成者が多く、総会も出席者が少なければ、すんなり賛成意見が通ってしまうでしょう。すっかり庶民的になり、中古市場の価値も下落したマンションを見て「こんなはずじゃなかった」と思ったときには後の祭りです。
こうした事態を防ぎ、マンションの環境を購入時と同じレベル、もしくは購入時以上に良い状態に保つには、できるだけ住民自身が積極的に管理に関わる必要があります。管理組合に積極的に参加し、「マンションをどうしていきたいか」「どんな風に暮らしていきたいか」を主張し、体現していくことが大切です。
マンションの維持管理が資産価値を決める
さまざまな委員会を結成したり、住民が参加するお祭りやサークル活動などを企画したりして住人が自主管理に努めているマンションは、満足度が向上して住心地が良くなり、結果的に資産価値も高まります。
ここで、管理組合の力でマンションが変わり、中古市場での評価が高まった実例を2件ご紹介します。
ブラウシア（千葉市中央区）
総戸数438戸、20階建ての大規模マンション「ブラウシア」。2005年の竣工当初は、ほかのマンションと何ら変わりない管理組合・理事会が組織されていました。
マンション規模が大きいことから、管理組合に課される責任の範囲も大きく、手を挙げて「やりたい」という方は少なく、ほとんどの業務は管理会社に一任されていたといいます。しかし、6期を境に劇的な変化を遂げました。
きっかけとなったのが、東日本大震災時に止まったエレベーターの調整を依頼した管理会社の対応が悪かったこと。このまま頼っていては生活が不安だと管理会社を変え、それをきっかけに自分たちで管理を主導することにしたのです。
このとき、問題点として洗い出されたのが、次の3点です。
・理事の業務が明確でないこと
・業務が多岐にわたり、理事の負担が大きいこと
・過去に行った業務が経験値として蓄積されていないこと
まずはこの問題を解決するため、管理組合の業務を洗い出して明確化し、業務をいくつかのグループに分類して担当を決めました。また、管理組合としては異例の理念やビジョンを確立することによって、理事会のメンバーが変わるたびに方向性がぶれないようにしました。
こうした取り組みの結果、やるべきことが絞り込まれて担当者の負担が軽減され、おもしろさややりがいを感じやすくなり、積極的に管理に関わる方が増えていったそうです。
自身のマンションを自身で良くしていこうという機運が高まったブラウシアは、目に見えて雰囲気や環境が改善されたことで資産価値が高まり、修繕積立金が高いにもかかわらず中古マンション市場で継続した人気を誇っています。
広尾ガーデンヒルズ
広尾駅徒歩約3分の立地に、東京ドーム1.4個分の敷地を持つ広尾ガーデンヒルズ。ビンテージマンションとして人気が高く、築30年を超えてなお、分譲時以上の価格で取引されています。
こうした資産価値を維持・向上させているのが管理組合です。管理会社に業務を委託しながらも、各理事が有する知を結集して管理会社と折衝。さまざまなコミュニティを運営することで住民の結束が強まり、安全・安心な住まいとして、3世代で住む人も出てきました。住民ボランティアが通りの植栽に取り組むなど、街と共生する意識もこのマンションの特徴です。
広尾ガーデンヒルズは、竣工から時を経たマンションが「劣化したマンション」になるか「ビンテージマンション」になるかの鍵は、適切な管理と住民の努力が握っていることを示す好例だといえるでしょう。
積極的に管理に関わって、資産価値を維持することが大切
積極的に活動している管理組合の中には、独自のウェブサイトを作るなどして、外に向けて活動をアピールしているところがあります。マンションを購入する際には、立地や価格、建物の雰囲気や間取りといった目に見える部分だけでなく、管理組合の活動状況や管理の状態にも目を向けましょう。
また、実際にマンションを購入して区分所有者になったら、自分のマンションの資産価値は自分で守るという意識を持ってください。人任せ、管理会社任せにせず、進んで管理組合の活動に積極的に参加することが大切です。
注目のエリア
騰落率は、マンション価格が新築時と現在とで、どれだけ変化があったかを示したものです。新築時と現在の価格が変わらない場合は騰落率０％となります。
※実際の流通価格を保証するものではありません。予めご了承ください。
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