自分が持っている不動産がどのくらいの価値があるのか、あるいは不動産を相続した場合にどのくらいの税金がかかるのか。 そういった疑問を解決する際に関わってくるのが評価額です。 しかし、不動産の評価額というのは、調べる目的によって変わったり、評価の仕方もさまざまあったりと、非常に特殊なものです。
一物五価!?不動産の評価額はどのように決まる？
- マンションバリューマガジン編集部
- 株式会社マーキュリー
ここでは不動産、特にマンションの評価額についてご紹介します。
不動産の評価額は5つある？
不動産には「一物五価」といって、5つの価値と価格があるといわれています。 経済学の概念では「一物一価の法則」といって、ある時点における同一の財・サービスの価格は1つしか成立しえないというルールがありますが、 不動産においてはこの法則があてはまらないということになります。
不動産における5つの価値および価格とは、以下のとおりです。
不動産における5つの価値
・実勢価格（時価）
・公示地価／基準地価
・相続税評価額
・固定資産税評価額
・鑑定評価額
このうち、実勢価格と鑑定評価額以外は、公的機関が発表する価格となります。 それぞれの違いを確認していきましょう。
1 実勢価格（時価）
実勢価格とは、実際に不動産が取引きされた金額を基に算出される価格です。 時価とも呼ばれ、その時々によって価値が変動します。 評価額の中で、売買価格の参考になるのがこの実勢価格となります。 しかし、この価格が実際に売却して売れる価格ということではありません。 あくまでも、自分の不動産がある土地でどのような取引きがされているかという相場を知るための数字であり、 この価格は国土交通省が運営する土地総合情報システムなどで簡単に調べることができます。
また、マンションバリューをご利用いただければ、簡単にあなたの部屋の中古価格や値上がり値下がりといった詳しいマンション相場情報をチェックできます。
2 公示地価／基準地価
公示地価と基準地価の2つはいずれも、対象となる土地の正常な価値を評価した価格のことです。 公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が調査した1平方メートルあたりの金額をいいます。 どちらも不動産における土地取引きの目安になります。
3 相続税評価額
その名が表すとおり、相続税評価額は相続税や贈与税などを算出するときの、ベースとなる評価額です。 こちらは国税庁が調査するもので、基本的にはそれぞれの道には値段（路線価）がつけられていて、 この路線価と土地の広さを基に相続税をはじき出します。
4 固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税などを算出するための基準となる評価額です。 こちらは市町村が調査するもので、3年ごとに見直しがあります。 一般的には毎年5〜6月に納税通知書が送付されるので、それを見て確認することができます。 また、市町村の役場や都税事務所の窓口に行けば、固定資産税評価額の確認や固定資産評価証明書の交付申請をすることができます。
5 鑑定評価額
鑑定評価額は、不動産鑑定士の鑑定評価によって得られる価格です。 実際に取引きされる額ではなく、単純に所有する不動産にどれだけの価値があるのかということを知りたい場合にこの評価額が用いられます。 この数字は不動産鑑定士に依頼して調査してもらいます。
評価額≠査定額・売却額
不動産の評価額は、査定額や売却額とはまったく異なるものです。 評価額はその不動産がいくらで売れるかということではなく、鑑定士や国がこの不動産にはこのくらいの価値があるという金額をはじき出したものです。 また、評価額は査定額のように、調べる人によって金額が異なるということはないので、 複数の業者に依頼して調べる必要はありませんし、リフォームしたからといって価格が上がるというものでもありません。
不動産の売却には不動産会社がはじき出した査定額と、その査定額を基に売り手と買い手の中で決める売却額があれば成り立ちますから、 評価額はこれから不動産の売却を検討している方には、直接的に関係のないものといえます。
評価額、査定額、売却額。目的も違えば、同じ不動産でもまったく違った数字が示されます。 用途に合わせて正しい数字を確認してください。
注目のエリア
騰落率は、マンション価格が新築時と現在とで、どれだけ変化があったかを示したものです。新築時と現在の価格が変わらない場合は騰落率０％となります。
※実際の流通価格を保証するものではありません。予めご了承ください。
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