マンションの空き家が増えているのはなぜ?

少子高齢化や人口減少、一部地域への人口集中などにより、住む人がいないまま放置された空き家が増加しています。空き家というと、放置されて朽ち果て、周囲に草木が生い茂るような一軒家をイメージする人が多いかもしれませんが、実はその多くはマンションです。管理組合にとっても、同じマンションに住む人にとっても、空き家のマンションは深刻な問題をはらんでいます。
ここでは、マンションの空き家にまつわる問題について解説します。

マンションの空き家が増えている

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、国内の住宅総数のうち空き家が占める割合は13.6%と、過去最高を記録しました。空き家の総数は、この20年で1.8倍にも増加しています。

空き家の内訳を見ると、一戸建てが317万戸(37.5%)、長屋建てが50万戸(5.9%)、共同住宅が475万戸(56.2%)となっています。空き家と聞いて最もイメージしやすい一戸建て以上に、マンションを含む共同住宅の空き家のほうが多く、実に半数以上を占めていることがわかります。

マンションの空き家は、なぜ増えているのでしょうか。
最も大きな原因は、少子高齢化に伴う相続の増加と考えられます。前出の調査でも、空き家となった住宅の取得要因として「相続」が半数以上に上りました。しかも、空き家のマンションを相続した人は、気軽に行けないような離れた土地に住んでいることが多いようです。

また、相続した人の多くが「築年数が古く住宅の質が悪い」「リフォームやリノベーションにコストがかかる」といった理由から、居住しないばかりか、賃貸に出すこともしていません。さらに、「満足な価格で売れない」として、売却も考えていないようです。
維持管理するのも解体するのもお金がかかり、自治体などに寄付することもできないマンションを持て余し、相続放棄に至るケースもあります。

マンションを相続放棄するとどうなる?

持っていてもマイナスになるだけのマンションを相続し、その権利を放棄した場合、相続人は管理義務を免れることができるのでしょうか。
民法第940条では、「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」と定められています。すなわち、相続放棄したからといって、すぐにその責任から逃れられるわけではないのです。

さらに、相続放棄にはさまざまな制約があり、相続放棄が実現するまでには時間がかかります。
まず、相続放棄をする場合、自分が相続人になったという事実を知ったとき(被相続人が死亡したとき)から3ヵ月以内に手続きを済ませなくてはなりません。3ヵ月間に、相続放棄するか慎重に検討し、決断したら必要書類を集めて、作成した相続放棄申述書を裁判所に提出します。裁判所から相続放棄申述受理通知書が届いた時点で、ようやく相続放棄が認められたことになります。

マンションの空き家増加は加速する

マンションの空き家は、2025年を境にさらに増えるといわれています。その理由は大きく2つあります。ひとつは、2025年になると、団塊世代が75歳以上の後期高齢者になることです。次第に死亡率も上がっていき、相続の数が増えて、必然的に空き家も増えていくことになるでしょう。

もうひとつは、マンションの供給過多です。
すでに減少局面にある国内の人口は、2025年に1億2,000万人を下回り、その後も減少していくと予想されています。少子高齢化で人口が減っているにもかかわらず、都心では新築マンションが続々と建築されています。近い将来マンションが余り、空き家が増えるのはほぼ確実だといえるでしょう。

都心部へのアクセスが良く、利便性と自然が程良く共存することから人気を博した首都圏近郊のニュータウンなどは、大量に供給された住居が余って空き家が増加しているところもあります。
最盛期のニュータウンは、働き盛りの大人とその子供たちなど、非常に多くの世帯が暮らす憧れの住まいでした。しかし、親世代の高齢化と並行して子供世代が親元を離れたことから人口減少が進み、一気に衰退への道をたどっています。築40年を超え、バリアフリー化もされていない建物を不安視して、住み慣れた家を離れる人も少なくありません。老朽化が進んでいることから新規の入居者もなく、ニュータウンの空き家問題は深刻化しています。

空き家マンションが増えることのデメリット

マンションの空き家が増えると、管理組合や居住者にさまざまなしわ寄せがあります。具体的なデメリットは次のとおりです。

マンション全体の資産価値が下がる

マンションの空き家が増えることの最も大きな影響が、資産価値の低下です。空き家があるという事実は、マンションそのもののイメージを大きく低下させます。その真の理由にかかわらず、「空室の多いマンション」という印象を持たれれば、「長く住み続けられない何らかの理由があるのではないか」という憶測が広がるからです。
空き家があることで、不審者が入り込みやすくなるのではないか、悪用されるのではないかといったセキュリティ面での不安を感じる人もいるでしょう。外観を見たとき、空き家部分の暗さや手入れ不足が際立てば、景観も損なわれます。

管理費や修繕積立金が不足する

マンション内に空き家が出るということは、その分の管理費や修繕積立金が回収できなくなるということです。空き家でもほとんどの場合は所有者がいますから、所有者を探して請求することができます。しかし、現在の所有者をたどることができなかったり、見つかっても「毎月の負担が増えるのはきびしい」など、滞納されたりすることもあるでしょう。

一方で、マンションが古くなっていくにつれて修繕箇所は増え、コストもかさみます。修繕積立金が不足すれば、ほかの居住者が支払う額を増やすか、修繕する箇所を減らすかという選択をするしかなくなるでしょう。

管理組合の理事が何度も回ってくる

管理組合の理事の仕事は、一般的に輪番制となっていますが、当然ながら空き家の区分所有者は理事会に参加することができないため、残りの居住者で理事を回していかなくてはなりません。
残りの居住者の中に、何らかの理由で理事を担当できない人がいれば、より限定的なメンバーで理事の責務を担うことになります。いつも同じメンバーが理事をしていれば、当人たちの負担になるだけでなく、さまざまな決め事が公平に行われない可能性もあります。

水漏れなどのリスクがある

空き家であっても、ほかの住居と同じように老朽化は進んでいきます。手入れをせずに放置していれば、そのスピードはより速まるかもしれません。
万が一、放置されたままの空き家の設備に異常が出て、水漏れや漏電などが起きれば、対処が遅れ、ほかの住居に影響を及ぼすことになるでしょう。

利用しないマンションを相続したら?

利用しないマンションを相続したら、どうすれば良いのでしょうか。税金を払うのがきびしい、または管理しきれないこともあるかもしれませんが、法律的には相続人に管理義務があります。また、空き家のままにしておくことで、周囲に迷惑をかける可能性もあるでしょう。

相続を放棄するなら期限内に手続きしなくてはなりませんが、「早く決めなければ」と焦ると、判断を誤る可能性があります。落ち着いて、さまざまな角度からメリットとデメリットを検討しましょう。その上で、次に挙げる選択肢のどれかを選ぶことになります。

相続放棄する

相続放棄するには、前述した手順に沿って手続きするか、弁護士や司法書士など、専門家に相談して手続きを行います。

売却する

築年数が古いマンションは、思うように買い手がつかないかもしれませんが、駅近だったり人気エリアにあったりすれば、リノベーションを前提に購入したい人もいます。
中古マンションの相場や価格に関する情報がわかるマンションバリューの機能「マンションスコア」で、所有するマンションの現在価値を調べてから、売却するかどうかを決めましょう。

住む

相続したマンションが勤務地まで近い、今住んでいるマンションより駅に近くて便利、比較的新しいマンションで設備が整っているといった場合は、そこに引っ越すのもひとつの手です。
リノベーションやリフォームをして住む場合には、補助金や減税制度が利用できることもあります。詳細や条件などは、マンションがある地域の自治体に問い合わせましょう。

賃貸に出す

自分は住まないが、マンションにはまだ価値があるという場合は、賃貸に出しても良いでしょう。
ただし、条件が良くないマンションはなかなか借り手がつかないかもしれません。部分的にでもリフォームをしたり、賃料を抑えたりなど、借り手を見つける努力が必要でしょう。

マンションに空き家が出たら、速やかに対策を

もし、マンションに空き家が出たら、管理組合の理事会などで対応策を話し合うことが重要です。自分が理事でなくとも、空き家に関心を持ち、時には対策を考えるように管理組合に働きかけることも必要でしょう。
大切なのは、それ以上の空き家を出さないこと。資産価値に影響を及ぼすような噂が立たないうちに、1件目の空き家で適切な手を打つことです。

空き家になるきっかけとして最も多いのは相続ですから、管理規約に「居住者が死亡し、被相続人が当該マンションの相続を放棄した場合」の決まりを追加するのは有効な手段です。同時に、相続放棄によって所有者がわからなくなる事態を防ぐために、各住居の居住者だけでなく近くに住む血縁者などを把握できる名簿を作成し、緊急時には連絡するというルールを設けるのも良いでしょう。