そのリフォーム、ちょっと待った!中古マンションリフォームの注意点

どれだけ丁寧に造られたマンションであっても、築年数が経過していくにしたがって、少しずつ不具合が出てきます。水回りや換気扇、ビルトインコンロといった設備の故障や不具合はもちろん、「扉が開きにくくなった」「クロスがはがれた」「床に傷がついた」といった、さまざまな問題が起こるでしょう。

こうした問題を解決してくれるのが「リフォーム」です。中古マンションを購入するときも、購入前や後にリフォーム工事が入るのはよくあることです。築年数が経過していればいるだけ、補修すべき箇所も増えてくるでしょう。しかし、安易にリフォームを計画すると、思わぬ損失を生むことにもなりかねません。
ここでは、中古マンションをリフォームする際の注意点や手順、マンションを売却するときリフォームをすべきかどうかについてまとめました。

リフォームとリノベーションの違いを知ろう

まず、リフォームとリノベーションの違いについて知っておきましょう。

リフォームの本来の意味は、「元の状態に戻す」ということで、原状回復と呼ばれることもあります。破れた壁紙を補修したり、日に焼けた畳を交換したりするのがリフォームです。
一方、リノベーションは、「より住みやすくする」「ライフスタイルに合わせた住まいにする」という意味の言葉です。間取りを変更したり、部屋のデザインを大きく変えて自分好みにしたりするのは、リフォームではなくリノベーションということになります。

もっとも、古いお風呂やトイレを最新の物と入れ替えたり、手すりをつけて安全性を高めたりする工事についても、「リフォーム」という言葉が使われます。現状、リフォームとリノベーションに明確な線引きはないといえるでしょう。しかし、リノベーションに関する協会が設立されるなど、少しずつ定義がはっきりしてきています。

中古マンションを買ってリフォームするのか、リフォーム済み物件を買うのか

中古マンションの中には、すでにリフォーム済みとして売られている物件と、リフォームせずに売られている物件があります。いったい、どちらを選ぶが正解なのでしょうか。それぞれのメリットを見てみましょう。

中古マンションを買ってリフォームする場合

中古マンションを買って自分自身でリフォームを行う最大のメリットは、「自分の好きなようにできる」ということでしょう。壁紙や設備などを、自分の好みに合わせて変えられます。

金額については、リフォーム済み物件を買うよりも、抑えられる可能性が高くなります。リフォーム費用はかかりますが、コストをかける部分を自分で選べますから、「こだわりたい部分」と「そうでもない部分」を選択することで費用を適切に配分しましょう。

リフォーム済み物件を買う場合

リフォーム済み物件には、どのように生活するか想像しやすいというメリットがあります。細かい設備の使い勝手や部屋全体の雰囲気などは、リフォーム前の物件を買うよりも判断しやすいでしょう。
また、リフォームがすでに終わっている物件であれば、購入から入居まで待つ必要もなく、スピーディーに引越しを進められるというメリットもあります。

ただし、リフォーム前の状態がわからず、実際には補修や補強が必要なのに隠されていた、といった問題が起こる可能性もあります。場合によっては、追加でリフォーム工事が必要になるかもしれません。また、リフォームをしていない中古マンションに比べると、価格は高めになります。

中古マンションを買ってリフォームをするときのポイント

中古マンションを買ってリフォームをするときは、次のようなポイントを意識しておきましょう。

1 マンションのリフォーム規約を確認する

大掛かりなリノベーションではなくリフォームであっても、マンションの管理組合に届け出なければいけないケースがあります。まずは、規約を確認してどのような手続きが必要なのかチェックしてみましょう。
また、そもそも自分が行いたいリフォームができるかどうかについても、確認しておく必要があります。

2 電気やガスの容量をチェックする

電気やガスを使う設備を入れ替えたり、新規に設置したりするときは、容量オーバーになってしまわないか確認しておかなければいけません。状況に応じて、契約アンペア数を上げるといった手続きを行いましょう。

3 今後、何年住むつもりなのか考える

リフォームをしても、建物自体の構造を変えたり、改善したりすることはできません。表面上の設備は良くなって居住性は向上しますが、将来、配管設備や耐震性といった別の問題が出てくる可能性もあります。実際のマンションの築年数と、今後住みたい年数を考えてリフォーム内容を決めましょう。

4 マンション全体の管理、修繕計画のチェック

リフォームをする場合に限ったことではありませんが、中古マンションを購入する際は、自分で管理できる部分以外も確認する必要があります。室内だけでなく、共用部やマンション全体についての修繕計画や、管理がどうなっているのかについても確認しておきましょう。

5 ホームインスペクションを利用する

ホームインスペクションとは、住宅に欠陥がないかどうかや、今後補修が必要になる箇所などを診断してくれる「住宅診断」のことをいいます。これを利用することで、過不足のないリフォームが可能になるでしょう。また、住宅自体の問題がないかどうかも知ることができます。

6 マンションや住み方に応じてリフォームする

マンションは共同住宅ですから、上下左右の部屋の音が気になる場合もあります。音の聞こえ方や、それぞれの時間帯ごとの光の入り方などを確認した上で、住み方やそれに応じたリフォーム内容を決めていくのがおすすめです。
音が響く場所に関しては、防音性の高い床材に張り替えるリフォームをするといった対策をとることもできるでしょう。引越しをしてしまった後では気軽に手を入れられない部分も、リフォーム時であればいくらでも調整することができます。住みやすい家にするためにどうすればいいのか、家族で相談してみてください。

中古マンションリフォームの注意点

中古マンションをリフォームする際は、「使いやすいキッチンにしたい」「おしゃれなリビングにしたい」など、あれこれ理想が膨らみます。しかし、理想を叶えるためには、実際にリフォームする前にチェックしておきたいことがあります。

リフォームできるか確認してから購入する

中古マンションをリフォームするときに気を付けておかなければいけないのが、設備の規格です。キッチンや浴室といった設備は随時規格が見直されているため、古いマンションだと希望の設備が入らない可能性が出てきます。例えば、洗濯機を置くパンは、20数年前まで横長が主流でした。ここに、ドラム式用の四角いパンを置こうとしても、入らない可能性があります。また、水道の蛇口の位置も、日本人の平均身長が高くなるにつれて、少しずつ上がっています。

「中古マンションを買って、自分好みの海外製のキッチンを入れたい!」と考えていても、配管が合わずに希望のリフォームができなかったということは、往々にしてあるものです。中古マンションのリフォームを検討しているときは、「買ってからリフォーム会社に相談する」のではなく、「自分の希望のリフォームができるのか確認してから買う」という順番を覚えておいてください。

希望の設備を設置できるかどうかは、新築販売時のパンフレットをもらうことで設備規格が確認できます。図面だけでなく、設備品や電気系統の詳細についても掲載されたパンフレットがありますから、仲介会社に手に入れられないか問い合わせてみてください。

リフォームの優先順位を意識する

一時的な理想を追い求めるあまり、実際には住みづらい特殊な設備を導入してしまったり、個性的なデザインを安易に選択してしまったりしないように気を付けることも大切です。 リフォームの優先度は、以下のとおりです。

  1. 設備を修繕すること
  2. 住み心地を良くすること
  3. 見た目

 

優先順位を意識した上で、予算の範囲内でできることを選択していきましょう。

なお、リフォームは、前述のとおり事前に管理組合に届け出が必要な場合がありますし、リフォーム費用を住宅ローンに含められないケースなども存在しています。 いろいろな要素が絡み合ってきますから、管理組合やリフォーム業者、仲介会社などと相談しながら、抜けがないように進めましょう。

中古マンションリフォームの手順

中古マンションのリフォームは、次の手順で進めます。

  1. 現状の確認
  2. 管理規約の確認
  3. リフォーム内容の検討
  4. 施行会社の選定
  5. 工事内容の見積もり、決定
  6. 契約、工事

 

施行箇所にもよりますが、ある程度の時間がかかるものですから、余裕を持ってスケジュールを組みましょう。一度で満足のいくリフォームができるように、十分に準備期間が取れるようにしておくのが安心です。

中古マンションを売りたいときにリフォームをするのはNG

中古マンションを売りたいときに、「リフォームをすることで物件の価値を上げよう」というケースがありますが、これはおすすめできません。なぜなら、例えば200万円をかけてリフォームした物件が300万円高く売れるかというと、そういうわけではないからです。反対に、リフォームしない場合に比べて100万円しか高く売れず、結局100万円損をしてしまったということも少なくありません。

マンションを購入する人の中には、「高いお金をかけてリフォームをしてもらうくらいなら、その分値引きしてもらって自分でリフォームをしたほうがいい」と考える人がいます。「リフォームか値引きか」を購入者に選んでもらった場合、「値引きしてもらったほうがいい」と答えるケースも多々あるのです。

中古マンションをリフォームして、お風呂やトイレなどをすべて新品に交換した場合、売主がリフォームした時点ではそれは新品です。しかし、販売するときは、すでに売主の手を一度経由しているわけですから、「中古品」となってしまいます。

一方、買い手がリフォームするのであれば、買い手が新品の設備を好みに合わせて入れることができます。これなら、よほど急いで入居を決めたいという人や、自分でリフォームをするのが面倒という人以外は、「自分でリフォームしたほうがいい」となるのは当然でしょう。
「できるだけマンションを高く売りたいから」とリフォームをするのは、実は意味がない可能性があるのです。

中古マンションのリフォームは十分な検討をした上で行おう

中古マンションを買ったとしても、思っていたとおりのリフォームができるとは限りません。希望のリフォームができるのかどうか、1年、5年と住むにあたって暮らしやすい家になるかどうかということを考えて、慎重に検討しましょう。 新築時のパンフレットや専門家の意見などを基に、客観的に希望のリフォームが可能なのかどうかを判断することが大切です。