マンションを売却する際、「自分のマンションがいくらで売れるのだろうか」と気になる方は多いはず。
査定で損をしないために…マンション・不動産査定の流れとポイント
- マンションバリューマガジン編集部
- 株式会社マーキュリー
ここでは、不動産会社が行う査定の流れや査定価格を決める評価基準、査定で損しないための方法などについてご紹介します。
査定価格とは？
そもそも査定価格とは、いったい何なのでしょうか？販売価格とは何が違うのでしょうか？
前提として、査定価格とは「絶対に売れる金額」というわけではなく、相場価格を基に算出した「このくらいであれば売れるであろう」という価格です。
中古車の買取りであれば、中古車販売店が査定を行い、売主が金額に納得すればその金額で中古車を買い取ってくれます。 ですから、査定価格＝成約価格になるのですが、マンションなど不動産の場合は、不動産会社がマンションを買い取るわけではありません。
マンションの査定価格は、あくまで「このくらいの金額で売り出したら、お客さんがつくのではないか」というものでしかありません。 査定価格を元に販売価格を決め、その価格で売り出した後は、買いたいというお客さんが現れるまでじわじわと値段を下げていくのが一般的です。
この査定価格の算出方法は不動産会社によってかなり異なりますので、算出された価格を見て「この金額で売却できる」と思い込まないことが肝心です。
基本的な査定の流れ
物件の査定は、机上で行う「簡易査定」と実際に売却物件を見て算定をしてもらう「訪問査定」があります。 基本的な査定の流れと概要を押さえておきましょう。
簡易査定
簡易査定は、不動産会社を訪れて行う方法とウェブサイトで行う方法があります。 ウェブサイトの中には、「立地」「広さ」「築年数」「階数」といった売却物件のスペックを入力するだけで即日回答を得られるものもあります。
また、一括査定サイトで複数の不動産会社に簡易査定を申し込むことも可能です。 ただし、過去の取引事例や相場をもとに機械的に算出するのが査定金額であり、 実際の建物の状況を把握しての回答ではないので、概算の金額しか出せないということは覚えておいてください。
「より詳しく調べたい」「不明点や気になる事項がある」という場合は、不動産会社に来店して相談してみたほうがいいでしょう。 不動産会社へ足を運ぶ前に気軽にだいたいの相場をチェックしておくつもりでサイトを利用するのは有効といえます。
訪問査定
簡易査定で大まかな相場を確認した上で「本格的に物件の売却を検討したい」と思ったら、不動産会社に訪問査定を依頼します。 マンションの契約状況や、実際に現地を訪れないとわからない建物・室内の状態、マンションの周囲の状況なども加味した上で、正確な査定価格を算出してもらいます。訪問査定は、結果が出るまでに数日から1週間程度はかかると見ておきましょう。
査定価格はどのようにして決まる？
不動産会社は物件のどういったところをチェックして査定を行っているのでしょうか？ 評価対象となる大まかな項目をご紹介します。
1 立地
中古にも新築にも共通していえることですが、査定をする上で一番大きなポイントとなるのは立地です。 さまざまなライフスタイルのニーズがあるので、一概に「◯◯という条件の立地であれば高い」と断定することはできませんが、場所ごとにある程度の基準はあります。
一般的に立地が良いとされるのは、駅近で都心までのアクセスが良い場所です。 そして、近くに商店街やスーパーがあるのか、病院や教育機関といった生活インフラが充実しているのかなど、生活環境や利便性に関することが大切な要素になってきます。 また、「大規模な再開発や工事などが行われているか、または予定されているか」「騒音の原因となるものがないか」といった周辺の情報も、不動産価値を測る上で重要です。
2 物件のスペック
敷地面積や形状、階数、築年数など、建物自体のスペックやグレードなども査定に関わる大切な要素となります。
以下に、それぞれのスペックについて、どのような内容であれば高評価になるのかご紹介します。
・敷地面積
敷地面積は広ければ広いほど評価は高くなります。
・階数
物件の階数は、高いほうが評価も高くなります。
・築年数
築年数は、もちろん浅いほうが価値は高くなります。
・日当たり
日当たりは物件を選ぶ方の多くが気にするポイントです。 窓がどちらについているか、周りに日差しを遮るような高い建物がないかといった点も重要です。 一般的に部屋の向きを人気順に並べると南、東、西、北となります。
・眺望
タワーマンションなどであれば、東京タワーが見える、富士山が見える、海が見えるなど「何が見えるか」という眺望も評価対象になります。
・耐震性、遮音性、セキュリティ
耐震性や遮音性は高いほうが評価は高くなります。 また、オートロックや防犯カメラといったセキュリティの設備が充実しているのも、評価を上げる条件です。
・事故歴
言うまでもなく、過去に事件・事故があった物件の評価は下がります。
3 デベロッパーや施工業者の信頼度
最近では信頼性の面から、どこのデベロッパーや施工業者がどのようにして建てたのかということが重要視されています。 知名度のある大手が手掛けている物件であれば信頼性が高いということで、査定評価は高くなる傾向があるのです。
それは、大手であれば、経験があり、管理・監督を徹底していることから、 ごまかしや手抜き工事がされる可能性は低く、何かあったときのトラブルにもきちんと対応してくれる可能性が高いとされているからです。
耐震などの面からも信用は重視されますので、どこの業者が手掛けた建物なのかということは、重要なポイントとなります。
4 物件の現状
管理状況と物件のリフォーム状況も査定に響くポイントとなります。 ただし、物件を売却する前にリフォームやクリーニングは行うことがほとんどなので、 目立つ傷や汚れがないかというよりは、不具合がないかという点が重要となります。
特に注意する部分としては、ドアやバスタブが壊れている、床や壁紙がはがれているといった、視覚的にインパクトのあるものに関しては可能な範囲で修理をしましょう。 また、ペットを飼っている場合、においなどが残らないように掃除をしておいたほうがいいでしょう。
査定のポイントは会社によって異なる!?
査定で損しないためのポイントとは？
該当する物件に強い不動産会社を選ぶこと
日頃からリサーチを欠かさないこと
注目のエリア
騰落率は、マンション価格が新築時と現在とで、どれだけ変化があったかを示したものです。新築時と現在の価格が変わらない場合は騰落率０％となります。
※実際の流通価格を保証するものではありません。予めご了承ください。
※実際の流通価格を保証するものではありません。予めご了承ください。
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