マンションを選ぶときは、マンションの性能や間取りだけでなく、周辺の環境にも気を配りたいものです。マンションがどのような街に立っているのかを知るための方法はいくつかありますが、そのうちのひとつが、「用途地域を確認する」というものです。
用途地域とはどのようなもので、マンションの住環境にどのように影響するのかをまとめました。
マンションを選ぶときは用途地域にも注意！13種類をまとめて解説
- マンションバリューマガジン編集部
- 株式会社マーキュリー
用途地域とは？
用途地域とは、都市計画法にもとづいて定められている土地の区分のことです。用途地域を調べることで、文字どおり、その土地の用途がわかります。
都市計画法は国が定めた法律で、この都市計画法にもとづき、都道府県知事が用途地域を定めています。
日本国内の土地は、まず、「都市計画区域」と「都市計画区域外」、そして「準都市計画区域」の3つに分類されます。
・都市計画区域
計画的に都市を作っていくための地域。
・都市計画区域外
都市計画区域以外の地域。
・準都市計画区域
住んでいる人は少ないものの、制限をつけないと将来の都市計画に支障をきたす可能性がある地域。
このうち、都市計画区域については、さらに13の用途地域に細分化されています。
用途地域とは、土地の用途を制限している地域のことで、種類によって建てられる建物と建てられない建物が決められています。つまり、都市計画区域の中にあっても、マンションを建てられない地域があるということです。
建てられる建物が決まっているということは、用途地域によって、住環境や街の雰囲気も変わるということ。マンションを購入するときは、該当の地域がどの用途地域なのか、隣接する用途地域も含めて確認しておきましょう。
また、用途地域は、将来の街の様子を予想する上での手掛かりにもなります。「購入するときは閑静な場所でも、大型娯楽施設ができて雰囲気が変わるかもしれない」といったことも、用途地域を確認しておけば予想できるのです。
マンションにおすすめの用途地域の種類は？
用途地域は、全部で13種類あります。この中には、マンションを建てられない用途地域や、一定の要件を満たすマンションのみ建てられる用途地域もあります。
それぞれの用途地域の特徴のほか、マンションが建てられるかどうか、住む上でどのような点に注意すべきか、といった点をまとめました。
住宅地に該当する用途地域
住宅地に該当する用途地域は、全部で8種類あります。
・第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は、小中学校や町の診療所、小規模な店舗（床面積50平方メートル以下）、住宅などを建てることができる地域です。
ただし、高さ10m、あるいは12m以下という高さ制限があるため、3階建て以下の低層マンションしか建てられません。
第一種低層住居専用地域は、駅から離れている場合が多いため、買い物や通勤の利便性が低くなりやすいという問題点があります。また、店舗の床面積が小さいため、一般的なコンビニなどを建てることも難しいでしょう。
・第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域にも、第一種低層住居専用地域と同様の高さ制限があります。そのため、建てられるのは低層マンションのみです。
第一種低層住居専用地域との違いは、床面積が150平方メートル以内の店舗が建てられるという点です。第一種低層住居専用地域では建てることが難しいコンビニや飲食店なども、第二種低層住居専用地域なら建てられます。
静かなところで暮らしたいが、ある程度は利便性も欲しいという方にとって、第二種低層住居専用地域の低層マンションは適した環境だといえるでしょう。
・第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は、床面積が500平方メートル以下のビルを建設することができる地域です。病院や大学を含めた学校施設、店舗、飲食店、老人ホームなどが建てられるでしょう。
高さ制限はなく、床面積に対する容積率のみ定められています。そのため、第一種中高層住居専用地域では中高層マンションも多く見られます。ある程度の戸数と規模を有するマンションを希望している方は、第一種中高層住居専用地域を検討してみるといいでしょう。この地域では、店舗や飲食店も建てることができるため、生活の利便性も第一種・第二種低層住居専用地域より高くなります。
・第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域と同様に、中高層マンションの多い地域です。床面積1,500平方メートルの建物まで建てることができることから、第一種中高層住居専用地域よりもさらに大規模なオフィスビルや、店舗などが入ったビルなども建設できます。
第二種中高層住居専用地域には、住居環境を守りながら、ある程度の利便性も得られるというメリットがあります。
・第一種住居地域
第一種住居地域では、高さ制限が設けられていないため、大規模なマンションの建設が可能です。大規模マンションのほか、オフィスビル、病院、大学の施設、ホテルなども建設できるでしょう。
飲食店や店舗などが入居するオフィスビルや大規模な病院、大学などが作られることもあるため、利便性が高い地域だといえます。その分、閑静な住宅街という雰囲気は少なくなります。
・第二種住居地域
第二種住居地域は第一種住居地域と同様に、大規模マンションやホテル、オフィスビルなどが建設できる地域です。
第一種住居地域との違いは、パチンコ店、カラオケ店の建設が認められているという点です。パチンコやカラオケといった娯楽施設が近くに建てられるのは好ましくないと感じる方は、第二種住居地域ではなく、第一種住居地域のマンションを選びましょう。
・準住居地域
準住居地域は、幹線道路沿いなどに位置し、大型施設が建設されることもある地域です。
大規模なマンションの建設も可能で、病院、ホテル、オフィスビル、パチンコ店、カラオケ店、一定の規模以下の工場なども建設できます。
娯楽施設が充実していますし、車などを利用する際の交通の便もいい場合が多いでしょう。ただし、大規模な娯楽施設や工場などの建設が可能なため、騒音や住環境を重視する方にはあまり向きません。
・田園住居地域
田園住居地域は、農業用の施設や、農地・農業関連施設などの近くに建てるのに適した低層住宅を建てるための地域です。そのため、マンションの建設には、あまり適していないといえるでしょう。
マンションの近隣が田園住居地域に指定されている場合は、農作物の直売所や農家が運営するレストランなどが建設される可能性もあります。また、大規模商業施設や高層マンションが建つことはないため、静かな環境を希望している方には向いています。
商業地に該当する用途地域
商業地は、おもに商業活動を行うための地域ですが、住宅を建てることもできます。
・近隣商業地域
近隣商業地域は、近隣住民が日々の買い物などに利用できる商店などが立ち並ぶ地域です。
パチンコ店、カラオケ店、ホテルなどのほか、ボウリング場やミニシアターなども建てられます。ただし、風俗店や危険性のある工場などは建てられませんから、生活する上での一定の環境は守られています。
近隣商業地域のマンションは、人や車などの往来が激しい場合も多いため、静けさよりも利便性の高さを重視したい方に適しています。
・商業地域
商業地域は、ほとんどの建物を制限なく建てられ、銀行や映画館、デパートなどが立ち並ぶ繁華街になります。大きな駅の駅前などは、商業地域として指定されている場合が多いでしょう。
商業地域は、近隣商業地域以上に賑やかな地域になりますが、駅前で交通の便が良いといったメリットもあります。また、利便性の高さから、マンション自体の資産価値も高いケースが多くなります。
工業地に該当する用途地域
工業地は、おもに工場を建てるための土地ですから、住宅地のように住環境に優れているわけでもなく、商業地のように利便性が高いというわけでもない可能性が高いでしょう。
とはいえ、準工業地域と工業地域にはマンションを建てることができます。
・準工業地域
準工業地域は、危険性が高い物を扱う工場や風俗店以外の、ほとんどすべての建物を建てられます。
近隣の工場に勤めている方などが住む大規模なマンションや、団地なども多く建てられています。
・工業地域
工業地域は、一部の用途を除くすべての建築物を建てられます。マンションを建てることも可能です。
建てることができない建物には、学校やホテル、病院などが挙げられます。危険性の高い工場なども建設できる地域ですから、工業地域のマンションを購入する場合は、周辺環境についても十分検討することをおすすめします。
・工業専用地域
工業専用地域は、工業地域の制限に加え、住宅も建てることができない地域です。
そもそもマンションや一戸建てを建てることができないため、住むことはできません。
周辺や通学路、駅までの用途地域も確認しよう
各地域の都市計画については、市区町村などのウェブサイトから確認することができます。
ここでは、用途地域を確認するときに意識しておきたいポイントを、2つご紹介します。
マンション周辺の用途地域もチェックする
用途地域などの地域地区の地図を見ると、用途地域ごとに色分けされており、用途地域が第一種から工業地域まで、順番に並んで配置されているわけではないことがわかります。
用途地域は、鉄道路線や幹線道路など、さまざまな要素を考慮して定められているものですから、必ずしも第一種低層住宅地域の隣が第二種低層住宅地域、というような形にはなっていません。比較的閑静で第二種中高層住居専用地域のマンションを選んだはずが、すぐ隣が商業地だったということもありえます。
そのため、マンション購入の際は、自分が購入するマンションがどの用途地域に位置しているかだけではなく、自宅周辺や、自宅から最寄り駅までの用途地域についても見ておくと安心です。
子供がいる場合は、通学路や公園など、子供が頻繁に訪れるエリアの用途地域についても確認しておきましょう。
用途地域のチェック後は実際の様子を確認する
用途地域を知れば、将来どのような建物が建つ可能性があるのかといった、都市の性質を知ることができます。しかし、用途地域だけを見て、土地柄を判断することはおすすめしません。
特に、工業地や商業地は、朝、昼、夜と、時間帯によって往来する人の様子や街の雰囲気が大きく変化することもありますから、気になる土地のさまざまな時間帯を確認しておきましょう。
目で見て確認することと、用途地域を知ること、両方を行うことが大切です。
マンションを購入する際は土地の特徴を知ることが大切
マンションは大きな買い物ですから、長期間にわたってその場所で安心して生活できるのか、慎重に見極めることが重要です。
用途地域は、将来のその土地の様子を、ある程度想像することができる重要な資料になります。購入しようと思うマンションの建設予定地や周辺環境がどのような用途で使われる土地なのかを見極めるためにも、積極的に活用しましょう。
注目のエリア
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