新築マンションの価格高騰から、中古マンションに目を向ける人が増えています。しかし、新築マンションと中古マンションでは、購入にあたって見るべきポイントが異なるため、新築と同じ視点でのマンション探しはおすすめできません。
ここでは、中古マンションの購入を決めるまでの、理想的な流れと注意点について解説します。
欲しい物件を狙い撃ち？賢い中古マンションの探し方
- マンションバリューマガジン編集部
- 株式会社マーキュリー
中古マンションはどうやって探す？
一般的に「マンションの購入を検討しよう」と考えたとき、ファーストステップとしてチェックするのが、物件情報を集めたポータルサイトです。住みたいエリアが決まっていて、気軽に下見できる距離であれば、そのエリアの不動産会社の店頭に貼られた物件情報を見に行くこともあるでしょう。
中古マンションの場合、新築に比べて得られる情報量に限りがありますが、物件探しの最初のステップは新築と同じです。
しかし、よほどの運命的な出会いがない限り、ポータルサイトや不動産会社の店頭チラシを見てすぐに購入する物件を決めるということはないでしょう。多くの人は、物件探しのファーストステップで希望エリアの相場感や特徴を確かめ、自分たちの支払い能力や求める条件と照らし合わせて、情報を絞り込みながら現実的な着地点を探っていきます。最初の「探す」ステップから「決める」までのあいだに、何度も「探す」「選ぶ」を繰り返して、少しずつ「決める」に近づいていくイメージです。
具体的に、一般的な購入までの流れを見ていきましょう。
1. 条件を決める
不動産ポータルサイトや不動産会社の広告を見ながら、理想とする中古マンションのイメージを固め、譲れない条件と予算を明確にします。
2. 物件を探す
ある程度まで条件を絞り込んだら、不動産会社に行って実際に物件を紹介してもらいます。
このとき、必ずチェックしておきたいのが、ローンを組んだときに月々支払っていける金額と、購入したいと思うマンションの価格が釣り合っているかどうかです。
「◯◯区に住みたい」「◯◯駅から5分以内の所がいい」など、マンションを購入するエリアにこだわりがある場合もあるでしょう。
その際は、不動産会社にエリア内のマンションの相場感を教えてもらいながら、予算とどの程度の乖離があるかを確認する必要があります。
3. 決定する
再度設定した条件を基に、候補となる中古マンションを紹介してもらい、気に入る物件があれば内見をして、購入物件を決定します。
紹介された物件の中に理想と合致するものがない場合や、大幅に予算をオーバーする場合は、もう一度「条件を決める」に戻ります。良いと思える中古マンションがないなら、エリアや条件を変更する必要があります。予算とエリア内のマンション価格が釣り合わないなら、マンションのグレードや築年数などのハードルを下げたり、駅から少し離れたマンションを視野に入れたりして、無理のない着地点を探りましょう。
中古マンション探しの注意点
中古マンションは、自由競争を前提とする市場において、同一商品につけられる価格はただ1つだけであるという、経済学の「一物一価の法則」という概念にあてはまります。すなわち、周辺の相場価格より高値で売り出したとしても、「その物件がどうしてもほしい」という人がいれば、売れる可能性があるということです。
このことから、中古マンション探しの過程で「これは！」と思える物件に出会うと、ほとんどの人が「今買わなければ買われてしまう」という焦りを感じるものです。中には、買われる前に買わなければと考えて、盲目的に購入に踏み切ってしまうケースもあります。しかし、どんなに良いマンションだと思っても、支払い能力を超えた買い物はおすすめできません。
中古マンション探しで何よりも優先しなくてはならないのは、「無理なく支払い続けられるか」という点です。若干の予算オーバーも、積み重なれば大赤字になりかねないということを念頭に置き、無理のない支払い計画を立てましょう。
予算を決めるときに、特に注意したいのは以下の3点です。
管理費と修繕積立金
資金計画を立てるときに見落としがちなのが、マンションの管理費と修繕積立金です。
管理費と修繕積立金は、新築分譲時は低めに抑えられていますが、一般的には築年数が経つにつれて上がっていくことが多いです。購入した時点の金額がずっと続くわけではないので、この点を踏まえて予算を設定しなくてはなりません。
固定資産税
新築でも中古でも、マンションを購入して土地と建物の所有者になると、毎年「固定資産税」の支払い義務が生じます。
税額は「固定資産税評価額×標準税率1.4％」で計算され、築年数が経って資産価値が落ちるにつれて年々下がっていきますが、決して安い金額ではありません。買いたいマンションが決まったら、おおよその固定資産税を算出して、払い続けられるかどうかを考えます。固定資産税には軽減措置があるため、摘要になる条件も確認しておきましょう。
共働きの継続を前提とした資金計画
夫婦共働きの家庭で2人分の収入が継続的にあることを前提として、合算した収入でローンを組んだり、夫と妻がそれぞれ住宅ローンを組んだりするのは、リスクが高い方法となります。
将来、子供が生まれて産休・育休を取得したときや、育休後に現職に復帰できなかったときどうするか、転職して収入が下がる可能性はないかというように、現時点での収入を維持できなくなる可能性を考え、余裕を持って予算を決めましょう。
中古マンション選びのポイント
中古マンションを探す際には、希望の物件がある・なしにかかわらず、具体的な条件を設定して探すことが大切です。
新築マンションに比べて情報量が少ない中古マンションの場合、「南向きの角部屋」「対面型のキッチン」といった漠然とした条件から、理想にぴったり合致する物件を見つけるのは非常に困難です。中古マンション選びのコツは、「このエリア内にあるマンションの5階以上」「子供の小学校の学区が●●」「××駅から5分以内」というように、自分たちにとっての価値を満たした物件を抽出することです。
不動産会社に相談に行くときも、具体的な希望条件を提示することにより、スムーズに物件が絞り込まれ、探しやすくなります。
理想の中古マンションを購入するコツ
欲しいマンションの条件が決まっても、欲しいと思ったときに、タイミング良く希望どおりの中古マンションが売られている可能性は高くありません。
しかし、金額以外はできれば妥協したくないもの。そこで、希望どおりの中古マンションを購入するコツをご紹介します。
購入したいマンションを狙い撃ちする
「新築時にタイミングを見誤って購入できなかったが、あきらめきれない」「自分たちが住む地域のランドマーク的なタワーマンションにどうしても住みたい」など、「住みたいマンション」が具体的にある場合もあるでしょう。
そのようなときは、現時点で売りに出ているかどうかにかかわらず、狙い撃ちで空室を待つという方法もあります。マンションに空室が出れば、内覧会の看板やのぼりが設置されるので、こまめにチェックしましょう。空室情報を教えてもらえるよう、地域の不動産会社に依頼しておくのも有効です。
エリアから住みたいマンションを決める
住みたいエリアが決まっているときは、エリア内にあるマンションの中から「欲しいマンション」を見つけ、空きを待つのもひとつの手です。購入したいマンションが決まっている場合と同様、頻繁に情報をチェックし、不動産会社にもコンタクトをとっておきましょう。
「買いたい」意思表示をして市場に出るのを待つ
分譲マンションの所有者には、将来的な住み替えを考えている人が少なくありません。中には、「売るきっかけ」を待っている人もいます。不動産会社などを通して「買いたい人がいる」という情報が伝われば、それをきっかけとして売りに出すことがあるかもしれません。ピンポイントで欲しいマンションがあるときは、「買いたい」という意思表示をしてみることも有効です。
賢く中古マンションを探すには？
中古マンションを購入する際の最大のハードルといえるのが、提供される情報量が新築マンションに比べて圧倒的に少ないという点です。不動産のポータルサイトや、不動産会社で住み替えを相談したときに提供される物件情報も、現時点で市場に流通しているものに限られます。
少ない母数の中からでは、確実な相場感がつかみにくい上、限られた選択肢から選ばざるをえないとあって、納得できる物件にめぐり合える確率は低いといえるでしょう。
そこで、新たな中古マンション探しの手法とあるのが、市場に流通していない物件まで網羅的に把握した上で、エリアや欲しいマンションを決め、不動産会社に行くという方法です。そこでおすすめしたいのが、「マンションバリュー」の活用です。
マンションバリューの活用
マンションバリューでユーザー登録をすると、現時点で売りに出されているかどうかにかかわらず、マンションの新築時の価格と中古で売り出されたときの価格、およびその価格差を比較した騰落率などをチェックできます。
まずは、これらの情報を活用してエリア全体の相場感をつかみ、予算との兼ね合いを考えてほしいマンションを具体化していきましょう。買いたいマンション、気になるマンションが売りに出ていない場合は、いったんブックマークをして動きを待ちます。通知が来たら不動産会社に足を運び、「このマンションのこの部屋が欲しい」という、具体的な希望を伝えます。
これによって、購入する側はより多くの選択肢から欲しいマンション、買えるマンションに目星をつけることができ、供給側も購入したいという人の存在が伝わることで販売しやすくなります。買い主・売り主の双方にメリットがあり、市場の活性化にもつながると考えられます。
より主体的な中古マンション探しを！
中古マンションを探している方の中には、時間をかけて物件探しをしているのに、どうしても良い物件にめぐり合えないという人がいます。「これだ！」と思える物件を見つけられるかどうかの違いは、そもそも保有している情報の量と、質にあるといっていいでしょう。
これまでは、中古マンション探しにおいて、売り出し物件が増える春先を狙ったり、優秀な不動産会社とつながって適切な情報提供を受けたりという手段が良しとされてきました。しかし、マンションバリューを使えば、より主体的に「良いマンション」を探すことができます。いわば、従来の物件探しで行われてきた「探す」「選ぶ」のステップを、同時に行えるのがマンションバリューだといえるでしょう。
効率良く、納得感のある中古マンションを見つけるために、上手にマンションバリューをご活用ください。
注目のエリア
騰落率は、マンション価格が新築時と現在とで、どれだけ変化があったかを示したものです。新築時と現在の価格が変わらない場合は騰落率０％となります。
※実際の流通価格を保証するものではありません。予めご了承ください。
※実際の流通価格を保証するものではありません。予めご了承ください。
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