住宅の健康診断!中古マンション購入に役立つインスペクションとは

首都圏を中心に新築マンションの価格高騰が続く中、中古マンションの購入を検討する人が増えています。一方で、中古マンションは新築マンションに比べて物件の情報が少なく、部屋の劣化状況を客観的に判断する基準がないため、購入に踏み切れないという人も少なくありません。購入してから破損や欠陥が見つかり、思わぬ費用と手間がかかるのを防ぐために活用したいのが「インスペクション」です。
ここでは、インスペクションの基礎知識や利用した際のメリットなどを解説します。

インスペクションとは?

インスペクションは、住宅の専門家(ホームインスペクター/インスペクター)が住宅を訪問し、劣化状況や欠陥の有無、設備の状況、リフォームが必要な箇所などをチェックしてアドバイスを行うしくみです。いわば、住宅の健康診断のようなもので、アドバイスを受けた後に二次検診を受けるか、そのままにするかは個人の判断に任されています。

2018年には、インスペクションの利用を推進する内容が盛り込まれた、「改正宅地建物取引業法(宅建業法)」が施行されました。これによって、売主との媒介契約の際に「インスペクション業者を斡旋できるかどうか」を書面に記載して交付することや、インスペクションが実施された中古住宅を購入する買主の売買契約締結時に、その結果を説明することなどが宅地建物業者に対して義務付けられるようになっています。
インスペクション自体が義務化されたわけではありませんが、売主にインスペクションの存在を知ってもらうことで活用を促すことができるでしょう。さらに、売買に伴うトラブルを未然に防ぐほか、買主の不安を払拭して市場の活性化を促す狙いがあると考えられます。

インスペクター/ホームインスペクターの資格とは?

インスペクターおよびホームインスペクターは公的な資格ではなく、条件を満たす個人を対象に民間団体が付与している資格名や、インスペクションを行う業者が便宜的に使用している名称です。したがって、インスペクションをする上での必須資格ではありません。

インスペクターは、住宅の構造を理解した上で現状を目視で判断し、修繕すべき箇所やその時期、概算金額などを中立的にアドバイスするために必要な知識を有しているかどうかが問われます。
国土交通省のガイドラインでは、検査を行う人の能力を判断する上で、住宅の建築に関する一定の資格を有していることや実務経験を有していることが一定の目安になるとしています。そのため、建築士や建築施工管理技士の資格を有する者、および既存住宅の住宅性能評価における現況検査をはじめとする実務経験を有する者などが担当することが望ましいとされています。

実際、インスペクターの資格も、業務の一環として耐震診断や検査業務を行ってきた建築士や設計士などが、取得するケースが多いようです。

インスペクションでチェックできる範囲は?

インスペクションは、壁を壊す、床をはがすといった行為を伴わない非破壊検査を原則とし、目視で確認できる範囲の建物や設備の状態、性能を対象としています。国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」によれば、対象範囲は「現場で足場等を組むことなく、歩行その他の通常の手段により移動できる範囲」、かつマンションにおいては「専有部分および専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲」とされています。

マンションの専有部分の検査項目は、以下の3つに大別されます。
なお、廊下や屋上といった共用部分についても、依頼主の依頼に応じて検査をする場合があります。

構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高い劣化事象等

壁、柱、梁の鉄筋や鉄骨に腐食がないか、また腐食する可能性がないかを目視や計測で確認するほか、壁や床の水平・垂直も計測します。

雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高い劣化事象等

天井や内壁の雨漏りや水漏れを目視で確認します。

設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じている劣化事象等

給水管・給湯管、排水管の錆や水漏れ、詰まりのほか、換気ダクトの状態を確認します。

インスペクションを利用するメリット

インスペクションを利用する最大のメリットは、中古マンションの「普通の状態」を知る第三者が客観的に検査をし、すでに著しく普通を逸脱している状態にある物件や、放置すればいずれ普通ではなくなる物件を購入前に見つけて報告してくれることです。

中古マンションは、同じ中古マンション内の一室でも、オーナーの管理状況によって状態が大きく異なる場合があり、購入時の判断が難しいといえます。インスペクションを利用すれば、購入前に建物のコンディションを把握できるので、納得して購入することができます。売主側にとっても、取引後のトラブルを防ぐ効果が期待でき、安心して売却することができるでしょう。
マンション全体の修繕のみならず、インスペクション結果を参考に専用部でも必要なメンテナンスを行うことで、資産価値のさらなる向上も期待できます。
インスペクション利用のメリットについて、整理してみましょう。

買主側のメリット

インスペクションによる買主側のメリットは、建物のコンディションや修繕が必要な箇所を購入前に把握できることがあります。それを基に売主と価格の交渉をしたり、リフォーム内容や費用をイメージした上で購入したりといったことが可能になります。また、専門家の客観的なデータに基づいて瑕疵や劣化の状況を確認し、提示されている価格が適正かどうか判断できるという点はメリットです。

また、中古物件を購入する際、住民が住んでいる状態で内覧する場合があります。そうなると、なかなか細かい部分までチェックするのは気が引けることもあるでしょう。そういったときでも、インスペクションを行うことで専門家が細かく確認してくれます。

購入の意思決定の材料になることや、素人目ではわからない重大な欠陥のあるマンションを購入してしまうリスクを回避できることも、インスペクションを行うメリットといえます。

売主側のメリット

売主側のメリットとしては、マンション売却後に問題が発生するリスクを軽減し、トラブルを未然に防止できるということが挙げられるでしょう。また、インスペクション済みであることが安心材料になり、類似物件との差別化につながって買い手がつきやすくなる可能性もあります。

何より、売却後に瑕疵担保責任を問われないよう、発見された瑕疵等を買主に告知しておくことができることは大きなメリットといえます。

インスペクション利用時の注意点

国土交通省の後押しもあって、普及が進みつつあるインスペクションですが、注意点もあります。具体的に見てみましょう。

業者の選び方

最も重要なのは、インスペクションを行う業者の選び方です。買主側、売主側のいずれかの目線に偏った診断や、不動産会社や建築会社に配慮した診断を避けるため、中立な第三者を「自分で」選ぶようにしましょう。
斡旋や仲介を受けた際は、業者のバックボーンをしっかり確認することが大切です。資格の数やその名称だけでなく、インスペクションの実績がどれくらいあるかという点もチェックしてください。

調査結果の信用性

買主がインスペクションを利用したいと不動産仲介業者に申し出たとき、「すでに売主側で実施済みだから安心してほしい」と調査結果を見せられることがあります。このとき、調査結果が信頼できるものかどうかは、買主が判断するしかありません。
売主がインスペクションを利用する場合、住宅が良い状態であることをアピールし、高値での取引につなげる目的がほとんどです。インスペクションを行う業者も、売主に配慮して必要最低限の検査にとどめている場合があること、瑕疵があっても報告されていない可能性があることを踏まえて結果に目を通しましょう。
もし、信頼性に欠けると感じたら、自身でもインスペクションを行うことが先々の安心につながります。

インスペクションで安心・安全を確保しよう

新築マンションの高止まりによって、中古マンション市場が拡大する今、安心・安全な取引をサポートするインスペクションは非常に有用なしくみです。
不動産が「一生に一度の買い物」とされていた時代は過ぎ、生活スタイルやライフステージの変化に応じて住み替えをする人が増えました。そうはいっても、住宅は決して安い買い物ではありません。万が一、購入してから重大な瑕疵や欠陥が判明すれば、思いがけない出費と手間がかかることになってしまいます。

インスペクション1回の金額は、平均すると50,000~10万円ほどです。トラブルが生じた際に必要なリフォーム金額、瑕疵の修復にかかる金額を考えれば、決して高い金額ではないでしょう。
売主にとっても買主にとっても義務ではありませんが、トラブルを未然に防ぎ、先々の安心を確保するために、インスペクションを実施しておくことをおすすめします。