分譲マンションを購入すると、住宅ローンの支払いに加えて毎月のランニングコストとしてかかってくるのが、管理費と修繕積立金です。管理費は掃除や植栽の手入れといった、日常的なマンションの維持管理に使われるもの、修繕積立金はマンションの廊下や壁など共用部分の大規模修繕に向けて、毎月一定額を積み立てておくためものです。
数年以内に上がる!?マンションの修繕積立金が値上げされる理由とは？
- マンションバリューマガジン編集部
- 株式会社マーキュリー
修繕積立金は、ほぼ確実に最初に設定された額から値上げされるタイミングがやって来ます。ここでは、修繕積立金に焦点をあてて、修繕積立金が値上げされる理由や目安額の計算方法などついて解説します。
修繕積立金と管理費の違いとは？
修繕積立金と管理費は、どちらも分譲マンションを購入すると毎月支払う費用ですが、役割と用途が異なります。それぞれについてご説明しましょう。
修繕積立金
修繕積立金は、10～15年ほどの間隔で行われる、マンションの壁や廊下、屋上、エントランスといった共用部分の将来的な大規模修繕に備え、毎月一定額を積み立てるお金のこと。金額は、マンションごとの長期修繕計画にもとづいて定められます。大規模修繕にかかる費用は高額で、修繕の時期に一気に徴収すると住民に大きな負担がかかるため、毎月一定額を積み立てる方式が採用されています。
管理費
管理費は、マンションの周囲や中庭にある植栽の手入れ、共用設備の保守点検および清掃、管理会社への業務委託費用など、マンションの日常的な維持管理にかかる費用です。管理の内容のほか、共用部分の設備のグレードや総戸数によって金額には差があります。
修繕積立金の相場
マンションの修繕積立金については、2011年に国土交通省が「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しています。
分譲マンションは、国内における代表的な居住形態として定着しています。その居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図る上で、修繕工事費用は欠かせないもの。しかし、修繕積立金の不足はしばしば問題となっていて、それを受けてガイドラインは作成されました。また、マンション住民の修繕積立金について、知識不足を補う目的もあって定められています。
ガイドラインによれば、修繕積立金はマンションの専有面積や階数、駐車場の有無などによって目安が決まります。同じくらいの規模感のマンションであっても、共用部分の設備やマンションのグレードによって金額は異なります。
修繕積立金の目安の計算
ガイドラインが示す修繕積立金の計算式は、次のとおりです。
＜修繕積立金 計算式＞
Y＝A×X（＋B）
Y：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
A：マンションの建築延床面積から見た修繕積立金の額
X：購入予定のマンションの部屋の専有床面積（平方メートル）
B：機械式駐車場がある場合の加算額（機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入でまかなう場合は加算する必要はない）
■専有床面積あたりの修繕積立金の額（A）
| 建築延床面積／建物の階数 | 平均値 | 事例の3分の2が包含される幅 |
|---|---|---|
| 5,000平方メートル未満 | 月218円／平方メートル | 月65～250円／平方メートル |
| 5,000～10,000平方メートル未満 | 月202円／平方メートル | 月140～265円／平方メートル |
| 10,000平方メートル以上 | 月178円／平方メートル | 月135～220円／平方メートル |
| 20階以上 | 月206円／平方メートル | 月170～245円／平方メートル |
例えば、建築延床面積が6,000平方メートルのマンションで、専有面積が70平方メートルの部屋があるとします（機械式駐車場はないものとする）。Aの表で見ると、修繕積立金の平均値は月202円／平方メートルです。修繕積立金の目安は、以下のように計算できます。
202円（A）×70平方メートル（X）＝14,140円（Y）
月あたりの修繕積立金の目安は、平均値で1万4,140円ということになります。
なお、マンションは設備やグレードで個々に修繕計画が異なるため、国土交通省は広く修繕計画を集め、平均値のほかに、修繕積立金の事例の大多数（3分の2）があてはまるような幅を示しました。
Aの表から、建築延床面積が6,000平方メートルのマンションの修繕積立金の幅は、月140～265円／平方メートルですから、上の計算にあてはめると、修繕積立金の目安は月9,800～1万8,550円程度の幅があるということになります。
修繕積立金の積立方法
修繕積立金の積立方法には、「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があります。
・均等積立方式：毎月均等の金額を積み立てる方式
・段階増額積立方式：最初に金額を決めて、劣化状況に応じて金額を見直す方式
修繕積立金を最初に決定するのは売主である販売会社ですが、値上げをするときは、管理組合の総会を開き、普通決議（2分の1以上の議決）で決定するのが基本です。
ただし、管理規約に修繕積立金の金額が記載されている場合、管理規約の一部を改正することになるため、特別決議（4分の3以上の議決）が必要になります。たとえ劣化が進んでいたとしても、定められた議決数に達しなければ値上げすることはできません。
値上げしなかった場合、最初の金額が少ない段階増額積立方式では、修繕積立金が不足する可能性は高くなるでしょう。いざ、増額という場面で合意形成ができない事例が多く発生していることから、ガイドラインでは均等積立方式が望ましいとしています。ただし、均等積立方式でも、当初の計画より修繕費用がかかったなどの理由で、値上げになることはありえます。
実際は、修繕積立金を少しずつ値上げしていく、段階増額積立方式を採用している新築分譲マンションが多いのが現状です。分譲マンションを購入したとき、ローン、管理費、修繕積立金という毎月の支出をできるだけ抑えたいというのは、買主の当然の心理でしょう。この心理を利用する形で、マンションの売り出し時点では修繕積立金を下げて全体の支出を低く見せ、購入のハードルを下げるという手法はよく利用されています。
なお、どちらの方式でも、修繕の段階で積立金が不足して一時金を徴収される、または修繕が滞って資産価値に影響するリスクはゼロではありません。
修繕積立金が値上げされる理由
修繕積立金が値上げされる理由には、次のようなケースがあります。
1 最初の設定が安すぎて足りなくなった
分譲時、月々のランニングコストを安く見せるため、修繕積立金の設定を低くしている場合、大規模修繕の段階で十分な積立金が貯まっていないことがあります。その場合、修繕積立金は値上げになる可能性が高いでしょう。
ただし、値上げ時は区分所有者の議決をとる必要があることから、反対者が出ると値上げを実行することができないこともあります。そうなると、マンションの修繕計画が滞ったり、修繕の対象が減ったりする原因になります。
2 修繕にかかる費用の相場がアップした
工事費や人件費、材料費など、修繕に必要な費用の相場がアップすると、当初の修繕計画にもとづいて積み立ててきた金額では足りなくなるかもしれません。そうなれば、修繕積立金の値上げに踏みきらざるをえなくなります。こればかりは、分譲時に正確な予測は立てられないので、将来的に費用が高騰する可能性があることを視野に入れておきましょう。
3 住民の要望によって機能向上を図ることになった
分譲時には最新の設備をそろえていたマンションでも、時代の流れとともに設備が古くなり、住民の要望で設備の交換をする場合があります。以前の設備を修繕するのではなく、修繕計画に入っていない新しい設備に入れ替えることになれば、当然ながら修繕積立金の値上げ、または一時金の徴収が必要になります。
4 計画にない大規模修繕を行うことになった
住民の高齢化を受けてバリアフリー化するなど、元々の長期修繕計画にない住環境のグレードアップを図る場合、修繕積立金の値上げは避けられません。
予想を遥かに超える設備の老朽化や、災害などによる大きなダメージが共有部分にあった場合のほか、消防法等の法制度の改正を受けて新たな設備を入れる、耐震補強工事をするといった、大規模な修繕が必要な場合も同様です。
5 元々の付加設備が多い
最近の新築分譲マンションは、セキュリティ設備や太陽光発電といった付加設備など、防犯性と利便性を向上させるさまざまな設備を設置しています。こうした設備が多いということは、修繕の対象が増えるということです。グレードの高い仕様であればあるほど、修繕費用も高額になるため、修繕積立金は不足する傾向にあります。
6 修繕を1つの業者に完全委託している
多くの管理組合は、「修繕すべき箇所が自分たちではわからない」「忙しくて管理組合の仕事には最低限しか関われない」「修繕箇所ごとに業者を選定するのが手間なので、一気に終わらせたい」といった理由から、修繕工事のほぼすべてを1つの施工会社にまとめて委託しています。
一括委託には管理組合、および理事の手間が省けるというメリットがありますが、「何を修繕するために、いくら使われている」か不明瞭なことがあります。割高な費用が請求され、修繕積立金が足りなくなるケースが多いのも事実です。
7 区分所有者の滞納
修繕積立金は、区分所有者である以上、払い続けなくてはならない毎月のコストですが、実際には滞納者が少なくないといわれています。滞納の理由は、単なる支払い忘れのほか、管理会社に不満があって払いたくない、経済状況が悪化して支払いが難しい、高齢で収入が減って支払えなくなったなどさまざま。滞納者が増えれば、必然的に修繕積立金は不足し、値上げせざるをえなくなります。
修繕積立金を正しく使うには、「第三者の目」が必要
修繕積立金の値上げは、「将来的に確実に起こること」だと思っておいたほうがいいでしょう。重要なのは、適切かつ公正な大規模修繕が実行されるよう、積み立てる区分所有者自身が、修繕積立金と修繕工事の内容に関心を持つことです。
一般的に、区分所有者は修繕工事については素人であり、修繕工事に必要な費用や修繕計画自体の正当性を見極めるのは困難です。そのため、積み立てた費用を何に使うのか、今ある修繕積立金でまかなうことができないのかといったところまで、踏み込んで考えない人が多いでしょう。「修繕積立金が足りない」と言われれば、鵜呑みにしてそのまま応じてしまいがちです。
修繕計画は何年もかけて検討されるにもかかわらず、管理組合の理事は1年ごとの輪番制がほとんどです。修繕計画を実行する年の理事に「責任を負いたくない」という思いが働くことも、施工会社への丸投げが起きる原因のひとつでしょう。2度目、3度目の大規模修繕ともなれば、前例にならって同じ施行会社へ依頼するだけになる可能性もあります。
大規模修繕が決まったら、工事の概要や見積もりの精査、施工品質などに関する判断は理事会だけで行わず、公平な第三者としてコンサルタントに介入してもらうことをおすすめします。コンサルタント主導のもと、複数の施工会社から見積もりを取って比べてみると、同じ修繕でも進め方や費用に大きな違いがあることがわかるはずです。
自分たちのマンションについて考える習慣を
修繕積立金は、ランニングコストとして決して小さな金額ではないのに、どう使われているか考える人は少ないようです。修繕積立金が値上げになるのは仕方のない場合も多いですが、「なぜ値上げされるのか」「妥当性があるのか」、理由が納得できるかが重要です。
コツコツ貯めた修繕積立金を、マンションの資産価値維持のために正しく使うことができるよう、常日頃から「自分たちの住まい」について考える習慣をつけておきましょう。
注目のエリア
騰落率は、マンション価格が新築時と現在とで、どれだけ変化があったかを示したものです。新築時と現在の価格が変わらない場合は騰落率０％となります。
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