不動産物件を売買するときは不動産会社に仲介を依頼しますが、仲介をするにあたり「媒介契約」と呼ばれる契約が必須になります。 ここでは、媒介契約の内容についてご紹介します。
媒介契約って？3種類の契約形態とメリット・デメリット
- マンションバリューマガジン編集部
- 株式会社マーキュリー
媒介契約とは？
媒介契約とは、物件の売り手、または買い手と不動産会社が取り交わす契約のことで、不動産会社に依頼する業務内容や仲介手数料、ルールなどを取り決めたものとなります。 契約の目的はトラブル防止であり、不動産会社が契約内容を記載した「媒介契約書」を作成して売り手や買い手に渡すよう、宅地建物取引業法により法律で定められています。
媒介契約には3種類ある
媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。それぞれの特徴をご紹介します。
専属専任媒介
専属専任媒介は、契約の有効期間である3ヵ月間は、契約会社が販売状況を1週間に1回以上、物件の売り手に報告することが義務付けられています。 有効期間内は不動産会社1社のみとの契約と限定されており、重複して契約した場合は違約金が発生してしまいます。 また、売り手が直接交渉して買い手を見つけてきた場合（親戚や知人の場合でも）でも、契約した不動産会社を通して取引することが義務付けられています。 こちらを破った場合も違約金が発生します。
専任媒介
専任媒介は、契約の有効期間である3ヵ月間は、契約会社が販売状況を2週間に1回以上、物件の売り手に報告することが義務付けられています。 有効期間内は不動産会社1社のみとの契約と限定されており、重複して契約した場合に違約金が発生してしまいます。
ただし、売り手が直接交渉して買い手を見つけてきても契約した不動産会社を通す必要はありませんが、媒介契約の履行のために要した費用（広告費、交通費、その他）を売り手が支払う必要があります。
一般媒介
専属専任媒介・専任媒介とは異なり、同時に複数の不動産会社と契約が可能です。 また、売り手が買い手を見つけて売却することも可能となっています。
しかし、契約会社が販売状況を報告することは義務付けられていません。
3つの媒介契約、結局どれを選べばいいのか
前項でご紹介したように、媒介契約には3つの契約形態がありますが、 結局、どれがどう良いのか、契約の際にはどれを選べばいいのかというのは、なかなかわかりづらいかもしれません。 ここでは、契約形態を選ぶ際にヒントとなる情報をご紹介します。
まずは専任媒介とつく契約をする
契約形態の分類は、専任媒介とついた「専属専任媒介」「専任媒介」と、「一般媒介」に分けられます。
おすすめなのは、専任媒介とつくものを選び、契約することです。 以下に、専属専任媒介と専任媒介のメリット・デメリット、およびなぜおすすめなのかについてご紹介します。
メリット
契約の有効期限である3ヵ月間については、不動産会社の営業は売り手へ販売状況を報告しなくてはいけない義務があるので、その間は積極的に動いてくれる。
デメリット
必ず仲介会社1社としか契約を結べないので、もし売却活動を進めていくうちに、ほかにいい会社が見つかっても二重に契約を結べず、契約を破ってしまった場合は違約金が発生してしまう。
おすすめの理由
専属専任媒介と専任媒介は、契約期間の3ヵ月を過ぎると一般媒介になりますので、その後、メリットはなくなりますが、同時にデメリットを気にすることもありません。 ですので、まずは専属専任媒介か専任媒介で契約をする方が多くなっています。
専属専任媒介と専任媒介それぞれに向いている方の特徴 次に、専属専任媒介と専任媒介の選択ですが、どういった方に向いているのでしょうか？
専属専任媒介が向いている方
専属専任媒介は、自分で買い手と直接契約をすることはできないが、報告義務の頻度が週に1回のため、 直接交渉する相手に心当たりがなく、買い手探しは不動産会社に依存する割合が高い方はこちらが向いているでしょう。
専任媒介が向いている方
専任媒介は、自分で買い手と直接契約することができるため、直接買い手を見つけられる可能性がある方は向いています。 2週に1回不動産会社と、お互いの進捗を共有し合うので、こちらの熱量を伝えることができ、やり方次第では、不動産会社を活発に動かすことにもつながります。 契約者の傾向としては、専任媒介を選択する方が増えています。
最初から一般媒介を選択するのはレアケース？
一般媒介を最初から選択するケースもあります。 例えば、売却物件が人気物件で、買い手が多いということがわかっている「売れる自信がある場合」です。 そうすれば、1社に限らず多くの不動産会社の情報に載るわけですから、こちらのほうがすぐに買い手が見つかる可能性が高いというわけです。
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