マンションの登記簿とは?登記事項証明書の見方と取得方法

「登記」「登記簿謄本」「登記事項証明書」といった言葉は、不動産の売買や相続をする際に目にします。反対に、不動産の売買や相続といったケース以外で、登記簿や登記事項証明書と関わる機会はそれほど多くないでしょう。
しかし、マンションを含め、不動産を保有するのであれば、登記簿がどのようなものなのか知っておく必要があります。マンションの登記簿についてまとめました。

登記事項証明書とは?

そもそも、登記や登記簿、登記事項証明書とは、いったいどのようなものでしょうか。それぞれの意味について確認しましょう。

登記と登記簿

法務局には、それぞれの不動産の持ち主などの情報が記録されています。これが「登記」です。不動産の持ち主が変わったときや、不動産の持ち主が住所変更等をしたときなど、内容に応じて所有権移転や住所変更の登記を行う必要があります。こういった登記の情報が記載された公の帳簿が「登記簿」です。登記簿は法務局の登記所に保管されていて、手続きを行えば誰でも閲覧が可能です。

登記が行われないと登記簿に記載されませんから、不動産が誰の持ち主なのか、不動産に抵当が設定されているかといった、権利関係の確認ができません。こうなると、実際には不動産を所有していない人が所有者のふりをして不動産を売却したり、複数人に不動産を売る多重売買が起きたりするケースも考えられます。

不動産の売買は、一般的に高額の取引ですから、誰から誰に権利が移ったのかを明らかにし、不正やトラブルが起こらないようにしなければいけません。そのため、不動産の売買を行う際には、登記が必要となるのです。

登記簿謄本と登記事項証明書

不動産の登記簿謄本や登記事項証明書は、不動産の売買といった契約の場において求められる書類のひとつです。
法務局の登記簿には、不動産に関する登記の履歴が記されています。登記簿謄本や登記事項証明書には登記簿の情報が掲載されており、いつ、誰が不動産を保有していたのか、現在の所有者は誰で、抵当権は設定されているのかといったことが確認できます。

登記簿謄本と登記事項証明書に書かれている内容は、どちらも同じです。登記簿謄本は、紙の登記簿をコピーした写しで、登記事項証明書は、データで保存されている登記情報を印刷したものです。
データ化が進んだ現在では、登記事項証明書が主流ですが、登記事項証明書を指して登記簿謄本といわれることもあります。不動産会社などから登記簿謄本を求められた場合も、登記事項証明書で問題ありません。

登記事項証明書の内容

登記事項証明書には、「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」の3つの区分に分けて不動産の情報が記載されています。

<登記事項証明書の記載内容>

・表題部:不動産の所在地、地番、構造、家屋番号など、不動産そのものに関する情報
・権利部(甲区):誰が、いつ、どのような理由で当該の不動産を取得したのかといった、おもに所有者についての情報
・権利部(甲区):おもに抵当権など、権利部(甲区)に記載されない権利に関する情報

登記事項証明書は、通常、不動産ごとに用意されているため、一戸建ての場合、土地の登記事項証明書と建物の登記事項証明書がそれぞれ存在しています。
一方、マンションの場合は、土地と建物は不可分であるため、土地と建物両方で1つの登記事項証明書となります。

マンションの登記事項証明書の見方

マンションの登記事項証明書の具体的な見方についてご説明します。上から順番に、何を表しているのかを確認してみましょう。

専有部分の家屋番号

登記事項証明書には、マンション(一棟分)の専有部分を占める家屋番号の一覧が記載されています。自分が保有している部屋以外の番号もいっしょに書かれていますが、問題ありません。

表題部(一棟の建物の表示)

登記事項証明書の表題部には、不動産そのものの情報が記されています。
マンションの場合、表題部(一棟の建物の表示)に書かれるのは、建物全体についての情報です。所在地やマンション名、構造などが記されます。

表題部(敷地権の目的である土地の表示)

表題部(敷地権の目的である土地の表示)には、マンション全体の土地の敷地といった情報が記されています。
マンションは一戸建てとは異なり、土地と建物が必ずセットで売買されます。マンション保有者は、それぞれの専有部分の持ち分に応じてマンションの土地の共有持分権を保有することになりますが、土地の持ち分のみ、あるいは部屋のみを売却することはできません。そのため、マンションの登記事項証明書の表題部には、建物と土地の両方についての情報が記されているのです。

表題部(専有部分の建物の表示)

表題部(専有部分の建物の表示)には、それぞれの部屋ごとの情報が記されています。自分が所有するマンションの登記事項証明書を取り寄せた場合は、この部分で、どの部屋を持っていて、その面積がどのくらいかといった情報を確認できます。

なお、「建物の名称」には、マンション名ではなく、当該の不動産の部屋番号が書かれます。
また、「構造」には「1階建て」と書かれている場合が多くなりますが、これは専有部分のみで見た場合の階数であるためです。
「床面積」の数値は、求め方の違いから、マンションのパンフレットなどに記載された床面積とは一致しない(多くの場合は小さくなる)場合があります。

表題部(敷地権の表示)

表題部(敷地権の表示)には、保有する専有部分に応じた、敷地権の割合が記されます。保有している権利が所有権なのか、地上権なのか、借地権なのかについても、ここを見るとわかります。分譲マンションを購入した際は、多くの場合「所有権」となります。

「所有者」の欄には、所有権の持ち主ではなく、登記の申請人(分譲マンションの場合、おもに不動産会社)の名前が入ります。

権利部(甲区)

権利部(甲区)には、その不動産を誰が所有しているのか、どのような理由(売買など)で保有することになったのかといった、持ち主に関する情報が記されています。
権利部については、マンションも一戸建ても、同様の表示内容になります。

権利部(乙区)

権利部(乙区)には、マンションの所有以外の権利について記載され、住宅ローンを借りてマンションを購入した場合の抵当権の設定状況などがわかります。住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記を行うと、権利部(乙区)に表示されている抵当権が抹消されます。
中古マンションを購入する際などは権利部(乙区)を見て、抵当権がついているかどうかを確認するようにしましょう。

マンションを売るときは抵当権の抹消が必要

保有しているマンションの売却をする際は、通常、抵当権を抹消した状態で行われます。抵当権とは、住宅ローンを組む際などに設定するものです。万が一返済が滞った場合、抵当権を設定している金融機関や保証会社が、優先的に不動産を競売にかけるなどして債務を回収することができます。そのため、抵当権が設定されたままの物件は、急に競売にかけられてしまうなどのリスクがあるのです。

住宅ローンを完済している場合は、抵当権の抹消は所定の手続きを行うだけで済みますが、ローンの残債がある状態でマンションを売却する場合は、どのようにしたら良いのでしょうか。

すでにローンを完済している場合

すでに住宅ローンを完済したマンションを保有している場合は、抵当権抹消登記がきちんと行われているかを確認しましょう。抵当権については、登記事項証明書の権利部(乙区)で確認できます。

抹消登記は、住宅ローンを利用した金融機関が行ってくれるものではありません。自然に消えることはなく、残っていればローンが未返済とみなされます。抹消の手続きを自分で行うこともできますが、さまざまな書類を用意したり法務局に出向いたりすることを考えれば、司法書士に代行してもらうほうがいいでしょう。
通常、司法書士の紹介や手配は売買を仲介する不動産会社が行いますので、売り主が探す必要はありません。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンを返済中のマンションを売却する場合は、物件の売却代金で残債を返済できれば、問題なく抵当権は抹消できます。売却代金が残債に満たない場合でも、自己資金などで補うことができれば、やはり抹消は可能です。

しかし、売却代金で残債を返済できず、自己資金もない場合は、金融機関が抵当権の抹消を認めません。売却も不可能ということになります。そういった場合は任意売却といって、金融機関の合意を得ることでローン残債がある状態で抵当権を抹消してもらう方法があります。
競売は市場価格より安くなり、残債を一括で支払わなくてはなりません。一方、任意売却は市場価格に近い価格で売れるケースが多く、交渉すれば残債を分割で支払うことも可能になります。
ただし、任意売却にも、債権者や連帯保証人の同意が必要、売却に時間がかかれば競売になる可能性があるといったデメリットはありますので、安易な選択は禁物です。

登記事項証明書の取得方法

登記事項証明書を取得する交付請求手続きは、法務局の窓口、郵送、インターネットのいずれかで行います。それぞれの取得方法についてご説明します。

法務局の窓口

法務局や地方法務局で登記事項証明書を取得するためには、「登記事項証明書 登記簿謄本・抄本交付申請書」を提出します。法務局で取得できますから、必要事項を記入して窓口に提出しましょう。なお、申請書には、600円分の収入印紙を貼付する必要があります。

登記事項証明書の取得に、身分証や印鑑等は不要です。ただし、申請書には、申請したい不動産の所在地番や家屋番号などを記入する必要があります。所在地番や家屋番号などは、いわゆる住所とは異なりますので、法務局に備え付けの地図や、市町村役場などで調べておきましょう。

また、どの法務局でも、全国すべての地域の登記事項証明書を取得することができるため、訪問するのは行きやすい場所で構いません。

郵送

登記事項証明書は、郵送で取り寄せることができます。 下記の書類を用意して、法務局宛に送りましょう。

<郵送で登記事項証明書を取り寄せるための書類>

・必要事項を記入して、600円分の収入印紙を貼った「登記事項証明書等の交付請求書の様式・請求書様式1」
・切手を貼った返信用封筒

上記を郵送すると、数日で登記事項証明書が送付されます。

インターネット

法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を使うことで、インターネット上から登記事項証明書の請求をすることもできます。最初に「申請者情報登録」を行えば、今後いつでもオンラインで登記事項証明書の申請が可能です。

登録後は、「かんたん証明書請求」を利用して、「不動産の登記事項証明書」を請求します。決済もインターネット上で行われ、手数料も郵送や訪問に比べて安価です。
なお、インターネット上で請求した登記事項証明書は、法務局の窓口か郵送のどちらかで受け取れます。

登記簿や登記事項証明書はマンションの権利を確認できる書類

不動産の登記簿謄本や登記事項証明書は、マンションの所在地や所有者、抵当権といった情報を確認できる書類です。
これらの書類は、マンションの売却や購入のタイミング以外ではなかなか目にすることがないかもしれませんが、自分の財産を明記してくれる大切なもの。取得方法や見方を知っておきましょう。