取引態様の違いとは?マンション購入前に知りたい直接販売の注意点

中古マンション購入の際に物件を探していて、広告に記載された「取引態様(とりひきたいよう)」という言葉を目にしたことはありませんか。取引態様には「仲介」や「代理」などと表記されていて、その種類によって手数料が変わることがあります。
また、取引態様の中でも「売主」は仲介手数料がかからず、一見するとお得に思えますが、注意点もあります。今回は、不動産の賃貸や売買契約における取引態様について解説しましょう。

不動産会社の立場を表す取引態様

取引態様とは、不動産会社などの宅地建物取引業者が、不動産の取引を行う際の立場を意味しています。冒頭でもふれたように、取引態様にはいくつかの種類があり、これによって宅地建物取引業者の関わり方が区別されます。

宅地建物取引業者は、不動産の広告を出すときや購入・売却の依頼を受けたとき、取引態様を明示することを宅地建物取引業法で義務付けられています。これは、取引態様の種類によって、契約までの手続きや法的規制のほか、売り主や買い主が支払う仲介手数料の有無などが異なるからです。そのため、不動産物件の広告には取引態様が必ず記載されています。
もしも、宅地建物取引業者が取引様態を明示しないまま広告を出したり取引を行ったりすれば、業務停止処分や免許取消処分などを受けることがあります。

取引態様の種類

マンションの売買の取引態様は、「仲介(媒介)」「代理(販売代理)」「売主(直接売買)」の3つに大きく分けられます。それぞれの取引態様について見ていきましょう。

仲介(媒介)

取引態様が「仲介」と表記されている場合、宅地建物取引業者は売り主と買い主のあいだに立って不動産の取引を行います。
不動産の売買には専門的な知識が求められるため、売り主や買い主が直接契約を行うことは、あまり一般的ではないでしょう。そのため、取引態様の中でも最も多いのがこの仲介です。不動産売買の契約成立時に、売買価格に応じて仲介手数料が発生します。

代理(販売代理)

取引態様が「代理」と表記されている場合、物件を所有する売り主から販売の代理権を与えられた宅地建物取引業者が、売り主の代わりに販売から契約までの取引を行います。代理の場合、宅地建物取引業者は売り主の代理人として契約を結ぶ権限を持っています。また、買い主は売り主と直接契約しているのと同じことになるため、買い主の仲介手数料は不要です。売り主は不動産の契約を代理で行ってもらうため、仲介手数料が発生します。

売主(直接売買)

取引態様が「売主」と表記されている場合は、物件を売り主から直接購入するという意味で、不動産会社などの仲介なしに、直接売買契約を結ぶことになります。この場合の売主は、個人の場合も不動産会社の場合もあります。物件の販売価格に利益が含まれているため、仲介手数料はかかりません。
新築の分譲マンションの場合、デベロッパーやその子会社がそのまま売主として直接売買するケースが多いですが、中古マンションの場合の売主は、所有者個人が直接売買するケースが多いでしょう。

仲介(媒介)は3種類に分けられる

仲介(媒介)は、さらに「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」3つの種類に分けられます。いずれも異なるのは、売り主や不動産会社の義務や禁止事項のため、買い主は軽く把握しておく程度で問題ないでしょう。

一般媒介契約

一般媒介契約の場合、売り主の禁止事項や不動産会社の義務は特にありません。

専任媒介契約

専任媒介契約では、売り主は契約した1社だけに不動産の売却を任せることとなり、ほかの業者へ重複して依頼することはできません。ただし、売り主自身が購入希望者を見つけた場合は、媒介契約に関係なく直接契約することが可能です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約の場合、売り主は契約した1社だけに売却を任せることとなり、ほかの業者へ重複して依頼することはできません。また、売り主自身が購入希望者を見つけたとしても直接契約はできず、契約をした場合は違約金が発生します。

仲介(媒介)については、こちらの記事もご覧ください    媒介契約って?3種類の契約形態とメリット・デメリット

手数料がかからない直接売買はお得?

中古マンションを売買するとき、不動産会社に仲介をお願いすると、手数料は100万円を超えることもあります。取引態様の中でも、売主(直接売買)の場合は仲介手数料がかからない分だけお得に思えるかもしれません。ただし、物件を直接売買する際には、いくつか注意点があります。

不利な契約を結ぶリスク

中古マンションを購入する場合、通常は売買契約の際に重要事項について説明されます。重要事項は宅地建物取引業法で細かく定められており、所有権の範囲や管理・修繕のルール、契約条件などさまざまです。取引態様が「売主」の場合、あいだに宅地建物取引業者(不動産会社)がいないため、重要事項を説明する義務がありません。契約の内容が不利なことに気づかず、購入後に問題が発覚するリスクもあるでしょう。
また、売り主には契約不適合責任があり、売買契約時には瑕疵について通知義務があります。個人での売買の場合、この通知を忘れてしまう可能性があり、そうなれば売り主・買い主双方にリスクがあります。

直接交渉するストレス

通常、不動産会社を通して中古マンションを購入する場合、住宅ローンを利用する金融機関を紹介してもらったり、各種手続きの相談にのってもらったりすることが可能です。取引態様が売主(直接売買)の場合は、こういった手続きをすべて自分で行わなければなりません。
また、売買の際に「◯日までに手付金を支払ってほしい」「リフォームを行わない代わりに価格を下げてほしい」など、個別の事情に関しても直接個人で交渉しなければならず、ストレスを感じる可能性があります。

早く売りたい訳ありの可能性

直接売買は仲介会社を介さない分、スピーディーな取引が期待できますが、もしかすると、その物件は早く売却してしまいたい「訳あり物件」かもしれません。
不動産に関する専門知識がない個人が直接売買契約を締結するとなると、訳あり物件だとわからない可能性があります。先程もふれたように、契約後に瑕疵が発覚すれば、売り主・買い主の両方に不都合が起きるリスクがあるでしょう。

マンション選びは取引態様にも注目を

取引態様によって、売買契約の際の支払う仲介手数料に違いがあるだけでなく、売買契約のリスクにも影響がある場合があります。
取引態様は特に買い主にとっては重要な情報ですから、納得のいく中古マンションを購入するためにも、広告などを見る際は確認してみてください。