マンションの不動産取得税とは?知っておきたい計算方法と軽減措置

マンション購入時にかかる不動産取得税をご存じでしょうか。マンションを購入する際には、付随する税金についても知っておかないと、思わぬ出費に慌てることになるかもしれません。例えば、マンションの物件価格や仲介手数料には消費税がかかりますし、各種契約書類には収入印紙を貼らなければなりません。

不動産取得税は、土地や建物を購入した際にかかる税金ですが、自分が住むためのマンションを購入した場合など、一定の条件を満たす場合は負担を軽減させることが可能です。
ここでは、不動産取得税の概要と、どうすれば軽減措置が受けられるのかについてまとめました。

不動産取得税とは?

不動産取得税は、不動産を取得した人が都道府県に納める税金のことです。不動産に関する税金には、ほかに固定資産税がありますが、固定資産税は「不動産を保有している人」が納めるものです。不動産を取得したときに、1度だけ納めるのが不動産取得税、不動産を保有している人が毎年納めるのが固定資産税と覚えておいてください。

不動産を取得すると、半年から1年半ほど後で、都道府県から不動産取得税の納付書が送られてきます。ただし、不動産取得税の軽減措置などを利用することで、結果として取得税がかからなくなる場合もあります。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の額は、下記の計算式によって求められます。

<不動産取得税の計算式>

不動産の課税標準額×4%
※2021年3月31日まで3%

不動産の課税標準額とは固定資産税評価額を指し、納税通知書に記載されています。納税通知書が届く前の場合は、中古マンションなら不動産会社や売り主に確認すればわかります。新築マンションの場合も、販売会社などに確認すれば目安を教えてくれるでしょう。
課税標準額(固定資産税評価額)は、実際の不動産の購入金額よりも低くなる場合が多いです。そのため、単純に購入金額の4%が課税されるというわけではありません。

また、土地と住宅の不動産取得税の税率は4%ですが、2021年3月31日までは特例として3%に軽減されます。住宅以外の用途の建物については4%ですが、マンションは住宅に該当するため不動産取得税は3%です。
3%というと、さして高額ではないように感じられるかもしれませんが、不動産はそもそもの価格が高額です。税率がそれほど高くなくても、数十万円程度の大きな支出となる可能性もあります。

新築マンションの軽減措置(新築住およびその敷地の税額の軽減)

不動産取得税は、一定の条件を満たすことで軽減措置を受けられます。新築マンションを購入した場合は、土地と建物、それぞれについて軽減措置を受けることが可能です。
マンションを購入した人にとって、土地を保有している認識はあまりないかもしれません。しかし、マンションを持っている人は、それぞれの人の専有面積に応じた土地の共有持分権を持っていて、持ち分に応じた土地の固定資産税や不動産取得税を支払う必要があります。

<軽減措置を受けるための条件>

軽減措置を受けられるのは、住まいに利用するために購入したマンションです。これは、自分が住む自宅としてだけでなく、賃貸物件として投資するために購入した場合や、セカンドハウスとして購入した場合などを含みます。
また、床面積が50平方メートル(賃貸用の住宅として取得した場合は40平方メートル)以上240平方メートル以下である必要がありますが、一般的な分譲マンションであれば、ほとんどの場合条件を満たすことができるでしょう。
なお、この床面積とは、登記簿上の専有部分の床面積(内法で計算した床面積)と、共有部分の持ち分を足した床面積の合計を指します。具体的な面積は、固定資産税評価証明書に記載されており、東京都では各都税事務所、それ以外では不動産の所在地の市町村役場で調べられます。

建物の不動産取得税の軽減措置

軽減措置の条件に該当する場合、新築マンションの建物にかかる不動産取得税の計算方法は下記のとおりです。

<新築マンションの不動産取得税の計算式(軽減措置あり)>

(課税標準額-1,200万円)×3%
※2021年3月31日まで

つまり、建物についての課税標準額が1,200万円以下であれば、不動産取得税はかからないということです。

土地の不動産取得税の軽減措置

軽減措置の条件に該当する場合の、新築マンションの土地にかかる不動産取得税の計算方法は下記のとおりです。

<新築マンションの土地の不動産取得税の計算式(軽減措置あり)>

(課税標準額÷2×3%)−控除額
※2021年3月31日まで

まず、課税標準額を半分にして計算することができます。さらに、控除額を引くことができます。この控除額は「45,000円」または「土地1平方メートルあたりの固定資産税評価額×課税床面積×3%」のどちらか大きいほうの金額です。なお、このとき課税床面積は、100平方メートルが上限とされています。

認定長期優良住宅に該当する場合の軽減措置(認定長期優良住宅の税額の軽減)

新築マンションの中でも、2022年3月31日までに建築された、認定長期優良住宅に該当するマンションを購入した場合、1,200万円の控除に100万円が上乗せされます。土地については新築マンションと同様です。
よって、建物の軽減措置に該当する場合、控除する金額を1,300万円にすることができ、不動産取得税の計算式は下記のとおりです。

<認定長期優良住宅の不動産取得税の計算式(軽減措置あり)>

(課税標準額-1,300万円)×3%
※2021年3月31日まで

中古マンションの軽減措置(中古住宅およびその敷地の税額の軽減)

中古マンションを購入した場合も、不動産取得税の軽減措置が受けられます。中古マンションの軽減措置の内容と、軽減措置を受けるための条件は下記のとおりです。

<軽減措置を受けるための条件>

中古住宅(マンション)は、購入した人の自宅、あるいはセカンドハウスとして利用する場合に軽減措置が受けられます。なお、中古住宅の場合、投資用マンションは軽減措置の対象になりません。軽減措置が受けられる要件として、建物の床面積は新築マンションと同様、50平方メートル以上240平方メートル以下と定められています。

そのほか、中古住宅は耐震基準の要件があり、以下の3つの条件いずれかにあてはまるもののみが軽減措置の対象となります。

・建築日が1982年1月1日よりも新しいマンション
・1981年12月31日までに建てられたマンションのうち、新耐震基準に適合しているマンション、または、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているマンション等 ・現状では新耐震基準に適合しないが、入居前に新耐震基準に適合するようにリフォームを行うマンション

建物の不動産取得税の軽減措置

軽減措置の条件に該当する場合の、中古マンションの建物にかかる不動産取得税の計算方法は下記のとおりです。

<中古マンションの不動産取得税の計算式(軽減措置あり)>

(課税標準額-控除額)×3%
※2021年3月31日まで

控除額は、建築年によって異なります。また、都道府県によっても若干異なる場合があります。
例えば、東京都で1997年4月1日以降に建てられた中古マンションの場合、控除額は1,200万円と新築マンションと同額になっています。

土地の不動産取得税の軽減措置

軽減措置の条件に該当する場合の、中古マンションの土地にかかる不動産取得税の計算方法は下記のとおりです。

<中古マンションの土地の不動産取得税の計算式(軽減措置あり)>

(課税標準額÷2×3%)−控除額
※2021年3月31日まで

控除額は、新築マンションの場合と同様、「45,000円」か「(土地1平方メートルあたりの固定資産税評価額÷2)×(課税床面積(200平方メートルまで)×2)×3%」(2021年3月31日まで)のどちらか大きいほうの金額です。

不動産取得税の軽減措置を受けるための申請方法

不動産取得税の軽減措置を利用するためには、不動産の取得後、条例で定められた期日までに不動産の所在地にある税事務所に申請する必要があります。期日については都道府県ごとに異なり、東京都の場合は30日以内となっています。申請しないと軽減前の不動産取得税を納めることになるため、必ず期日までに行いましょう。

不動産取得税の軽減措置を受ける場合の申請には、さまざまな書類が必要です。代表的な書類は以下ですが、自治体や購入した物件によって異なる場合があります。不動産の所在地にある税事務所に問い合わせてみましょう。

<不動産取得税の軽減措置を受けるための提出書類>

・不動産取得税申告書(兼不動産取得税減額等申請書)
・登記事項証明書
・売買契約書
・最終代金領収書
・平面図
・住民票(中古住宅の場合)
・長期優良住宅認定通知書(長期優良住宅の場合)

書類の提出については、税事務所の窓口以外に郵送でも受け付けている自治体があります。とはいえ、実際に窓口を訪問すれば、書類の書き方などについても説明を受けながら手続きすることが可能です。事前に必要書類を電話などで確認してから訪問するといいでしょう。

不動産取得税は申告することで軽減できる

不動産取得税は、通常、固定資産税額の3%(2021年3月31日まで)がかかります。しかし、マンションを取得してから申請することで、多くの場合は大幅に税額を軽減することができます。
納税の必要がなくなる場合もあるため、必ず都道府県に定められた期限内に申請するようにしましょう。

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