資産価値が落ちにくいマンションの条件は?立地や設備などをチェック

2020年07月24日

マンションを保有する上で気になるのが、資産価値です。マンションや戸建てといった居住用不動産の資産価値は、一般的には築年数が古くなるほど下落していくことになります。しかし、実際の下落率は物件によって異なりますし、場合によっては購入時の価格よりも高額で売却ができたというケースもあります。
ここでは、資産価値の落ちにくいマンションとはどのような物件なのかについてまとめました。

マンションの資産価値が必要な場合とは?

自分や家族が住むためのマンションであれば、必ずしも資産価値が高い必要はありません。特に、生涯同じマンションに住み続ける場合は、資産価値よりも、自分や家族にとって快適な住まいであるかどうかを考えることのほうがずっと大切です。
一方で、マンションの資産価値が必要になってくるのは、マンションを売却するときや、マンションを貸し出すときでしょう。このような場合は、できるだけマンションの資産価値が高いほうが、高額で売却できたり、高い賃料を得られたりする可能性が高まります。

長く住み続けるあいだに、ライフステージの変化によって快適で暮らしやすい間取りや立地は変わっていきます。購入当初は暮らしやすかった間取りも、家族が増えるなどの変化で手狭になる可能性があります。ライフステージに合わせた住まいに住み替えを予定している方は、将来、高額で売却できる可能性の高い、資産価値の落ちにくいマンションを選んで購入するようにしてください。

マンションの資産価値が落ちにくい8つの条件

マンションの資産価値は、さまざまな条件に左右されます。マンションを選ぶときは、下記8つの条件に合致するかどうか、一つひとつ確認してみてください。

1 交通の利便性が良い

マンションの資産価値における交通の利便性というのは、駅からどの程度離れているかということです。
最寄り駅から徒歩5分のマンションと徒歩15分のマンションなら、徒歩5分のマンションのほうが資産価値は下がりにくいでしょう。また、同じ駅徒歩5分の物件でも、急行が止まる駅や複数路線が乗り入れている駅の最寄りのマンションのほうが、資産価値も下がりにくくなります。

駅近の物件は、それだけ売出価格が高くなりがちです。しかし、その分資産価値も下がりにくく、長く一定以上の価値をキープできる可能性が高くなります。

2 生活の利便性が良い

生活の利便性が良いというのは、スーパーやコンビニ、病院、学校、公園など、人が暮らしを営む上で必要だと感じる施設が、近くにどのくらいあるかということです。
何を必要とするかは人によっても異なりますが、例えばファミリー向け物件であれば、公園や図書館、保育施設、学校、小児科、スーパーなどが、近くにあることが望ましいでしょう。

3 街に発展性がある

将来の資産価値を考える上で、マンションが建っている街が将来どのような発展をしていくのかは大きな問題です。たとえ駅近で、今はいろいろな施設が充実していたとしても、将来、いざ物件を売却しようとしたときには、すっかり過疎化していたというようでは、高額での売却は望めません。
反対に、再開発地域や新しい路線が乗り入れる予定の地域などであれば、将来の資産価値は高くなる可能性があるでしょう。
マンションを探すときは今の状態だけでなく、地域の将来性がどの程度あるのかについても確認するようにしてください。

4 ターゲットに合った設備や間取り

地域には、ファミリーが暮らしやすいところや、独身者が暮らしやすいところといった特徴があります。物件の資産価値を考えるときは、設備や間取りがこれらの地域性に合っているかどうかも考える必要があるでしょう。

例えば、ファミリー向けの施設が多く、子育てがしやすい街として知られている場所に立っている独身者用の1Rマンションは、将来的にあまり需要が見込めない可能性があります。同じ場所であれば、ファミリー世帯向けの間取りのマンションや、1階に保育園等が併設されているマンションは、ターゲットに合った物件として、資産価値が下がりにくいと考えられます。

また、設備や間取りに関しては、流行の問題があります。
現在、流行っている設備や間取りが、将来もトレンドであるとは限りません。マンション購入時の流行がいつまで続くかは誰にもわかりませんが、今の流行を追ったユニークすぎる設備や間取りのマンションを選んでしまうと、将来的には時代遅れになって人気が下がり、資産価値が大きく下落するおそれもあります。

5 眺望と日当たりが良好

一般的に、マンションは高層階のほうが高額で、日当たりのいい南向きマンションのほうが資産価値は高くなります。
マンションに眺望や日当たりを求めるかどうかは、人の好みによっても変わります。しかし、将来売却を考えるのであれば、万人に好まれる可能性が高い物件を選んだほうが良いでしょう。複数回内覧に行って、窓から見える景色がどのようなものなのか、何時頃、どのように日が差し込んでくるのか確認してみることをおすすめします。

6 広さがニーズに合っている

専有面積が狭いマンションよりは、広いマンションのほうが資産価値は高くなります。しかし、これは購入時に広さがある分、高額であるということですので、資産価値の下落率とは直接関係がありません。
近年では、ただ広ければ良いというものではなく、コンパクトに住めるマンションのほうが掃除も楽で過ごしやすいという風潮も出てきています。将来的な流行はわかりませんが、専有面積が非常に広く、その分、購入時の物件価格が高額なマンションは、需要の問題から希望の価格での売却が進まない可能性もあります。

7 共用設備が充実している

マンション内の共用設備によっても、資産価値は左右されます。
ゲストルームや託児所、ジム、ATMといった設備がどの程度あるのか、また、コンシェルジュサービスのようなサービス面やセキュリティの充実なども資産価値の維持に役立ちます。

中には、入居者だけが利用できるバーラウンジやプール、ハウスキーピングサービス、ルームサービスなど、ホテル並みのサービスを提供しているマンションもあります。しかし、あまりにも高品質なサービスを多数提供しているマンションには、その分、管理費が高くなってしまうというデメリットもあります。
資産価値の維持だけを目的に、自分には不必要な設備を求める必要はありません。管理費が高額なマンションは、売却の際に忌避される可能性もあります。   自分にとって必要な設備や、多くのニーズがありそうなサービスがどのようなものなのかを検討してみましょう。

8 管理状況がしっかりしている

マンションは、適切な管理が行われていれば、それだけ快適に生活できますし、老朽化を遅らせることもできます。これは、資産価値を落とさないことにもつながります。 マンションを選ぶときは、管理状況について十分確認する必要があるでしょう。

マンションの管理状況を確認するポイント

「中古マンションは管理状況で買え」といわれるほど、マンションにとって管理は大切なものです。快適に住み続けるため、または売却するときのためにも、購入前にマンションの管理状況をチェックしておきましょう。
マンションの管理状況を調べる際には、次の2点を確認してみてください。

共用部分の清掃や修繕状況

共用部分の管理状況を見れば、清掃や修繕が行き届いているかどうか、そして住人のマナーがどの程度なのかをチェックできます。
ただし、新築マンションの場合、物件が建つ前に契約を進めることも多く、共用部分の管理状況を確認することはできません。同じ管理会社のマンションでどのような管理がなされているかなどから、推し量ることになるでしょう。

長期修繕計画や修繕積立金の状況(中古マンションの場合はこれまでの修繕履歴)

長期修繕計画は、マンションの完成時までに管理会社が作成するものです(管理組合発足後に作成される場合もあります)。修繕積立金の金額の根拠になるものでもありますから、確認しておきましょう。
長期修繕計画に抜けなどの問題があったり、修繕積立金が足りなくなったりすると、十分な修繕がなされず、資産価値の下落を招く可能性が高くなります。

マンションの管理について、詳しくはこちらをご覧ください。
マンションの価値は管理組合で決まる!?積極的な参加を推奨する理由

マンションの資産価値は複数の要因によって決まる

マンションの資産価値がどの程度下落するかは、1つの要因によってだけ決まるものではありません。
「投資のためにマンションを購入する」「将来は住み替えも検討している」といった理由で資産価値の下がりにくいマンションを探したいときは、さまざまな視点から将来的なマンションの価値を見極めることが大切です。
実際に現地へ足を運んで地域の環境を確認する、マンションの施工内容や管理会社の評判をチェックするなどして、将来もニーズがありそうなマンションを選ぶことをおすすめします。