マンションの寿命と耐用年数はどう違う?住める期間について

人生で最も大きな買い物ともいわれているマンションの購入。せっかく購入するなら、長く住める良いマンションを購入したいと考えるものでしょう。最近は、都心部を中心に新築マンション価格が高止まりをしており、比較的価格の安い中古マンションに注目する人が増えてきました。中古マンションを自分好みに改修するリノベーションの市場も拡大を続け、今後も中古マンションの人気は続くと考えられます。

そこで気になるのが、マンションの寿命ではないでしょうか。「ローン終了後も住むことができるのか」「老朽化したらどうなるか」「築何年の物件なら大丈夫なのか」など、マンション選びで不安を感じる人も多いでしょう。
ここでは、マンションの寿命や耐用年数について解説します。また、マンションの寿命を延ばすために必要なメンテナンスを行っているかどうか、その見極め方についてもご紹介しましょう。

マンションの寿命は47年?

「マンションの耐用年数は47年」という話を聞いたことはありませんか?マンションの寿命と関連してよく耳にする「47年」という数字ですが、これはマンションそのものが建っていられる期間や、住める期間を示したものではありません。では、47年が示すものは何でしょうか。

マンションの耐用年数は減価償却期間

マンションの耐用年数としてよく聞く47年という数字は、建設業を監督している国土交通省が出したものではなく、国税庁がマンションの減価償却期間として定めた数字です。国税庁のウェブサイトの「耐用年数表」を見ると、「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)・鉄筋コンクリート造(RC)の住宅用建物」の耐用年数は47年と記載されています。これは、マンションの減価償却期間が47年であり、税法上は47年経つと価値が0になることを表しています。
47年間の減価償却によってマンションの価値は少しずつ下がっていくわけですが、47年経った後でも建物が壊れてしまったり、住めなくなったりするわけではありません。

身近なところで例えるなら、ご自宅のパソコンで考えてみてください。国税庁のウェブサイトでは、パソコンの耐用年数を4年と表記しています。しかし、同じパソコンを4年以上にわたって使っている家庭もたくさんあるはずです。減価償却から導き出された耐用年数は、実際の寿命とはいえないのです。

現在、渋谷ヒカリエ周辺では、1950年代に建築されたビルが再開発により次々と建て替わっています。どのビルも建て替えの直前までテナントが入っており、現役で営業していました。日本で建築された鉄筋コンクリート物件でも、70年間持った実績があるということです。アメリカのエンパイア・ステート・ビルディングなどは、1930年竣工で地上381mもある巨大建築ですが、いまだに現役です。

マンションの寿命は安心・安全に住める期間

耐用年数が過ぎてもマンションに住めなくなるわけではありませんが、ではいったい、マンションの寿命はどのくらいなのでしょうか。また、何がマンションの寿命なのでしょうか。

マンション再生協議会が発表している「建替法による建替え事例」を見ると、2019年9月の段階で、平均築42.3年でマンションが建て替えられていることがわかります。ただし、最も築年数の短いマンションでは12年、最も長いマンションでは81年と、ばらつきがありました。
また、建て替えられたマンションのすべてが住めなくなったわけではなく、「維持、補修に多額の費用が発生すること」など、維持管理の費用がかさむことが問題となっていることが多いようです。

一昔前に作られたマンションは、配管設備の不備が出たときのメンテナンスを考えずに作っているところが多く、結果として配管の寿命=マンションの寿命となっているのです。マンションが建ち続けていたとしても、耐震性能に不安があったり、給排水に不具合が起きたりすれば、快適に住むことはできません。空き室が増えて管理費や修繕積立金が集まらず、不具合が起きても対処できないという場合も、安心して住める状態ではないでしょう。

マンションの寿命とは、安心・安全に住める期間といえます。何年と定義することは難しく、建物が問題なく建っているから寿命ではないともいえず、マンションごとに寿命は異なるでしょう。

マンションの耐用年数と資産価値の関係

マンションは税法上、築47年が過ぎると減価償却期間が終わり、価値がゼロになります。しかし、47年経過したマンションは売れなかったり、貸せなかったりするわけではありません。
マンションの中には、建築から30年以上経過してなお売却価格が上がっている「ヴィンテージマンション」がありますし、リフォームやリノベーションがされていれば、築年数は気にならないという賃借人もいるでしょう。一概に、築年数が経過したからといって、資産価値がなくなるわけではありません。

マンションが老朽化した際の対処については、こちらもご覧ください。
マンションが老朽化したらどうする?知っておきたい住民の選択肢

マンションの寿命を左右する管理体制

地震の多い日本では、マンションの構造躯体の計算式はしっかりチェックされており、マンション崩壊の心配はあまりないと考えられています。旧耐震基準で建築されたマンションだとしても、補強工事を行うことで基準を満たすことは可能ですし、コンクリートの性能も飛躍的に上がりました。

建物の崩壊の可能性よりも、マンションの寿命という点から注目すべきなのは管理体制です。マンションの耐用年数がたとえ100年あったとしても、長いあいだ雨風や日差しにさらされていると、その表面は少しずつ消耗してしまいます。階段の手すりなどが錆びてしまったり、エレベーターが故障してしまったりなど、さまざまなトラブルが発生するかもしれません。
これらのトラブルを解決してマンションの寿命を延ばすためには、定期的なメンテナンスが必要です。こうした管理をしっかり行える管理組合があるかどうかが、マンションの寿命を左右する重要なポイントです。きちんとした管理ができているマンションかどうか、見極めるためのポイントを見てみましょう。

マンションの管理費・修繕積立金は適正か?

中古マンションの管理費・修繕積立金は、築年数が経つほど高くなる傾向があります。築年数が経つほどメンテナンスする箇所が増え、費用がかさむからです。比較的古いマンションであるにもかかわらず、管理費や修繕積立金が相場よりかなり安い物件などは注意が必要です。

管理費や積立修繕金が不足している物件は、メンテナンスが正しく行われていない可能性があります。国土交通省では、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しています。マンションの階数と建築延床面積から修繕積立金の目安がわかりますから、気になる物件があれば調べてみるといいでしょう。また、周辺の似たような築年数のマンションの管理費や修繕積立金をチェックしてみると、相場感がつかめます。

大規模修繕が行われているか?

マンションは定期的なメンテナンスのほかに、10~20年に1回を目安に大規模修繕を行う必要があります。大規模修繕では外壁の補修や屋上の加工、給排水管の取り換えといった改修工事のことで、工事期間が長く、費用も高額になります。定期的なメンテナンスを行っていても、ある程度の経年劣化は防げませんから、マンションの快適な住環境や資産価値を保つためには、大規模修繕は欠かせません。

中古マンションを購入する場合、過去の大規模修繕の履歴も確認する必要があるでしょう。また、大規模修繕は20年、30年と長期的に計画して行うのが望ましいものです。長期修繕計画があるかどうかもチェックしてください。
大規模修繕の履歴や長期修繕計画は、マンションの管理組合で記録しています。知りたい場合は、不動産会社などに確認してみましょう。

大規模修繕については、こちらもご覧ください。
知っておきたい!マンション大規模修繕の基礎知識とトラブル

マンションの住民は入れ替わっているか?

もうひとつ気を付けなければならないのが、居住者の入れ替わりや若返りが起きている物件かどうかです。国土交通省が発表した「平成28年度住宅市場動向調査」によると、分譲マンションを購入する世帯主は30歳代が4割と最も多く、平均年齢は43.3歳となっています。中古マンションを購入する世帯主は30歳代・40歳代がそれぞれ3割程度で、平均年齢は46.0歳となっています。

例えば、35年の住宅ローンを組んで新築分譲マンション・中古マンションを購入した場合、世帯主が払い終わる頃には、70歳前後の高齢者になります。高齢者しか住んでいないマンションには、空き部屋が出たとしても、若い世代が住みたがらない可能性もあります。また、居住者がほとんど入れ替わらないマンションで住民が高齢化していった場合、自宅での死亡といった物件価値に関わることも起こりやすくなります。

そうしているうちに管理組合も機能を果たせなくなり、マンション居住者がどんどん減っていく悪循環に陥ってしまうかもしれません。中古マンションを購入する場合は、定期的に部屋が売りに出されているか、買われているのかを調べてみてください。マンションの高齢化・スラム化は、物件の正しい新陳代謝がされていれば避けられます。

マンションの寿命を左右するのは管理組体制

マンションの分譲時に、「100年マンション」「200年マンション」といったキャッチコピーが見られるようになりました。現代のマンションは、技術的には100年以上の耐用年数を持たせることが可能です。
しかし、定期的なメンテナンスを行っていなければ、その寿命を保ち、機能を100%発揮することはできません。それは、メンテナンスの重要さを意識しないで建築されたマンションが、次々に取り壊されている現状などからもわかります。
中古マンションを選ぶ際には、築年数だけでなく、管理体制をチェックすることが重要です。長く付き合える理想のマンションを見つけましょう。

マンションの管理については、こちらもご覧ください。
マンションの管理費って何?用途や相場などについて解説