マンションの寿命は何年?実際の耐用年数は?

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マンションの寿命は何年?実際の耐用年数は?

人生で最も大きな買い物ともいわれているマンションの購入。 しかし、マンション購入の際に気になるのは、その寿命です。 「35年後も今と同じように使うことができるのか」「老朽化で立ち退きなんてことにはならないか」など、マンション選びに不安を感じる方もいるかと思います。

ここでは、マンションの寿命や耐用年数について解説していきます。また、マンションの寿命を延ばすために必要なメンテナンスを行っているかどうか、その見極め方についてもご紹介します。

マンションの寿命は47年?

「マンションの耐用年数は47年」という話を聞いたことはありませんか? マンションの寿命と関連してよく耳にするこの「47年」という数字なのですが、これはマンションそのものが建っていられる期間を示したものではありません。

実は47年という数字は、建設業を監督している国土交通省で出したものではなく、国税庁がマンションの減価償却期間として定めた数字です。 (国税庁のウェブサイトを見ると「鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)・鉄筋コンクリート造(RC)の住宅用建物」の耐用年数は47年と記載されています)。

47年間の減価償却によってマンションの資産価値は少しずつ下がっていきますが、47年経った後も「もう住めない」というわけではありません。 身近なところで例えるなら、ご自宅のパソコンで考えてみてください。 国税庁のウェブサイトでは、パソコンの耐用年数を4年と表記しています。 しかし、同じパソコンを10年以上使っている家庭もたくさんあるはずです。 減価償却から導き出された耐用年数は、実際の寿命とはいえないのです。

現在、渋谷ヒカリエ近辺では1950年代に建築されたビルが再開発により次々と建て替わっています。 どのビルも建て替えの直前までテナントが入っており、現役で営業していました。日本で建築された鉄筋コンクリート物件でも、70年間持った実績があるということです。 アメリカのエンパイア・ステート・ビルディングなどは、1930年竣工で地上381mもある巨大建築ですが、いまだに現役です。

マンションの管理組合はきちんと運営されているか?

日本のマンションの歴史が始まってからまだ100年も経っていませんので、その寿命が100年持つのかまだ誰も見たことがありません。 しかし、地震の多い日本では、マンションの構造躯体の計算式はしっかりチェックされており、 1981年6月1日以降に適用されている新耐震基準では「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」を基準としています。 マンション崩壊の心配はあまりないと考えられています。

それよりも、マンションの寿命という点から注目すべきなのは管理組合です。 マンションの耐用年数がたとえ100年あったとしても、長いあいだ雨風や日差しにさらされていると、その表面は少しずつ消耗してしまいます。 ほかにも、階段の手すりなどが錆びてしまったり、エレベーターが故障してしまったりなど、さまざまなトラブルが発生するかもしれません。

これらのトラブルを解決してマンションの寿命を延ばすためには、定期的なメンテナンスが必要となります。 こうした管理をしっかり行える管理組合があるかどうかは、マンションの寿命を左右する重要なポイントです。 きちんとした管理ができているマンションかどうか、見極めるためのポイントを見てみましょう。

マンションの管理費・修繕積立金は適正か?

中古マンションの管理費・修繕積立金は、築年数が経つほど高くなる傾向があります。 それは、築年数が経つほどメンテナンスする箇所が増え、費用がかさむからです。 比較的古いマンションであるにもかかわらず、管理費や修繕積立金が相場よりかなり安い物件などは注意が必要です。 周辺にある似たような築年数の物件の管理費や修繕積立金をチェックして、適正な相場を知っておく必要があります。

マンションの住民は入れ替わっているか?

もうひとつ気を付けなければならないのが、居住者の入れ替わりや若返りが起きている物件かどうかです。

国土交通省が発表した「平成28年度住宅市場動向調査」によると、分譲マンションを購入する世帯主は30歳代が4割と最も多く、平均年齢は43.3歳となっています。 中古マンションを購入する世帯主は30歳代・40歳代がそれぞれ3割程度で、平均年齢は46.0歳となっています。

つまり、新築分譲マンション・中古マンションともに、例えば35年の住宅ローンを世帯主が払い終わるころには、70歳前後の高齢者になります。 高齢者しか住んでいないマンションには、空き部屋が出たとしても、若い世代が住みたがらない可能性もあります。 また、居住者がほとんど入れ替わらないマンションで住民が高齢化していった場合、自宅での死亡といった物件価値に関わることも起こりやすくなります。

そうしているうちに管理組合も機能を果たせなくなり、マンション居住者がどんどん減っていくという悪循環に陥ってしまうのです。 中古物件の場合には、定期的に部屋が売りに出されているか、そしてその物件がしっかりと買われているのか、時間をかけて調べてみてもいいでしょう。 マンションの高齢化・スラム化は、物件の正しい新陳代謝がされていれば避けられる問題なのです。

マンションの寿命を左右するのは管理組合

現代のマンションは、技術的には100年の耐用年数を持たせることも可能となっています。 しかし、定期的なメンテナンスをしっかり行っていなければ、その寿命を保ち、機能を100%発揮することはできません。

日本では、47年という減価償却期間すら待たずに取り壊されるマンションが多いのですが、その原因はマンション内の配管設備の問題です。 一昔前に作られたマンションは、こうした配管設備の不備が出たときのメンテナンスを考えずに作ってしまっているところが多く、結果として配管の寿命=マンションの寿命となっているのです。

マンションを選ぶ際は、築年数だけでなく、メンテナンスをするための 管理組合はしっかり機能しているのか、修繕積立金は適正か、住民は入れ替わっているのか、といったポイントを確認 するようにしてください。 きっと、長く付き合える理想のマンションと出会うことができるはずです。

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