査定で損をしないために…マンション・不動産査定の流れとポイント

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査定で損をしないために…マンション・不動産査定の流れとポイント

マンションを売却する際、「自分のマンションがいくらで売れるのだろうか」と気になる方は多いはず。

ここでは、不動産会社が行う査定の流れや査定価格を決める評価基準、査定で損しないための方法などについてご紹介します。

査定価格とは?

そもそも査定価格とは、いったい何なのでしょうか?販売価格とは何が違うのでしょうか?

前提として、査定価格とは「絶対に売れる金額」というわけではなく、相場価格を基に算出した「このくらいであれば売れるであろう」という価格です。

中古車の買取りであれば、中古車販売店が査定を行い、売主が金額に納得すればその金額で中古車を買い取ってくれます。 ですから、査定価格=成約価格になるのですが、マンションなど不動産の場合は、不動産会社がマンションを買い取るわけではありません

マンションの査定価格は、あくまで「このくらいの金額で売り出したら、お客さんがつくのではないか」というものでしかありません。 査定価格を元に販売価格を決め、その価格で売り出した後は、買いたいというお客さんが現れるまでじわじわと値段を下げていくのが一般的です。

この査定価格の算出方法は不動産会社によってかなり異なりますので、算出された価格を見て「この金額で売却できる」と思い込まないことが肝心です。

基本的な査定の流れ

物件の査定は、机上で行う「簡易査定」と実際に売却物件を見て算定をしてもらう「訪問査定」があります。 基本的な査定の流れと概要を押さえておきましょう。

簡易査定

簡易査定は、不動産会社を訪れて行う方法とウェブサイトで行う方法があります。 ウェブサイトの中には、「立地」「広さ」「築年数」「階数」といった売却物件のスペックを入力するだけで即日回答を得られるものもあります。

また、一括査定サイトで複数の不動産会社に簡易査定を申し込むことも可能です。 ただし、過去の取引事例や相場をもとに機械的に算出するのが査定金額であり、 実際の建物の状況を把握しての回答ではないので、概算の金額しか出せないということは覚えておいてください。

「より詳しく調べたい」「不明点や気になる事項がある」という場合は、不動産会社に来店して相談してみたほうがいいでしょう。 不動産会社へ足を運ぶ前に気軽にだいたいの相場をチェックしておくつもりでサイトを利用するのは有効といえます。

訪問査定

簡易査定で大まかな相場を確認した上で「本格的に物件の売却を検討したい」と思ったら、不動産会社に訪問査定を依頼します。 マンションの契約状況や、実際に現地を訪れないとわからない建物・室内の状態、マンションの周囲の状況なども加味した上で、正確な査定価格を算出してもらいます。 訪問査定は、結果が出るまでに数日から1週間程度はかかると見ておきましょう。

査定価格はどのようにして決まる?

査定価格はどのようにして決まる?

不動産会社は物件のどういったところをチェックして査定を行っているのでしょうか? 評価対象となる大まかな項目をご紹介します。

1 立地

中古にも新築にも共通していえることですが、査定をする上で一番大きなポイントとなるのは立地です。 さまざまなライフスタイルのニーズがあるので、一概に「◯◯という条件の立地であれば高い」と断定することはできませんが、場所ごとにある程度の基準はあります。

一般的に立地が良いとされるのは、駅近で都心までのアクセスが良い場所です。 そして、近くに商店街やスーパーがあるのか、病院や教育機関といった生活インフラが充実しているのかなど、生活環境や利便性に関することが大切な要素になってきます。 また、「大規模な再開発や工事などが行われているか、または予定されているか」「騒音の原因となるものがないか」といった周辺の情報も、不動産価値を測る上で重要です。

2 物件のスペック

敷地面積や形状、階数、築年数など、建物自体のスペックやグレードなども査定に関わる大切な要素となります。

以下に、それぞれのスペックについて、どのような内容であれば高評価になるのかご紹介します。

・敷地面積

敷地面積は広ければ広いほど評価は高くなります。

・階数

物件の階数は、高いほうが評価も高くなります。

・築年数

築年数は、もちろん浅いほうが価値は高くなります。

・日当たり

日当たりは物件を選ぶ方の多くが気にするポイントです。 窓がどちらについているか、周りに日差しを遮るような高い建物がないかといった点も重要です。 一般的に部屋の向きを人気順に並べると南、東、西、北となります。

・眺望

タワーマンションなどであれば、東京タワーが見える、富士山が見える、海が見えるなど「何が見えるか」という眺望も評価対象になります。

・耐震性、遮音性、セキュリティ

耐震性や遮音性は高いほうが評価は高くなります。 また、オートロックや防犯カメラといったセキュリティの設備が充実しているのも、評価を上げる条件です。

・事故歴

言うまでもなく、過去に事件・事故があった物件の評価は下がります。

3 デベロッパーや施工業者の信頼度

最近では信頼性の面から、どこのデベロッパーや施工業者がどのようにして建てたのかということが重要視されています。 知名度のある大手が手掛けている物件であれば信頼性が高いということで、査定評価は高くなる傾向があるのです。

それは、大手であれば、経験があり、管理・監督を徹底していることから、 ごまかしや手抜き工事がされる可能性は低く、何かあったときのトラブルにもきちんと対応してくれる可能性が高いとされているからです。

耐震などの面からも信用は重視されますので、どこの業者が手掛けた建物なのかということは、重要なポイントとなります。

4 物件の現状

管理状況と物件のリフォーム状況も査定に響くポイントとなります。 ただし、物件を売却する前にリフォームやクリーニングは行うことがほとんどなので、 目立つ傷や汚れがないかというよりは、不具合がないかという点が重要となります。

特に注意する部分としては、ドアやバスタブが壊れている、床や壁紙がはがれているといった、視覚的にインパクトのあるものに関しては可能な範囲で修理をしましょう。 また、ペットを飼っている場合、においなどが残らないように掃除をしておいたほうがいいでしょう。

査定のポイントは会社によって異なる!?

査定のポイントは会社によって異なる!?

ここまでご紹介してきた査定の流れや査定評価のポイントは、一般的なものにはなっていますが、 不動産会社によって弾き出される査定価格に差は生じます。 なぜなら、各不動産会社は独自の指標を持っていて、加点・減点のポイントが異なるからです。

例えば、A社ではこんな設備があるとプラスのポイントになるけれど、B社ではそこまで評価されないとか、 角部屋だったり南向きだったりすると査定評価としては総合的に高くなりますが、配点のウェイトが各社の裁量によるといったところが差を生む原因となっています。

不動産会社によって出てしまう査定価格の差は、簡易査定においても訪問査定においても生じてしまいますが、特に簡易査定では値段に大きな開きが出てしまいます。

また、不動産会社のスタンスによっても簡易査定の価格は異なります。 例えば、自分の会社で売却物件を管理したいという不動産会社であれば、自分のところに問い合わせてほしいという思いから、査定価格を多少高めに見積もることがあります。 そして、実際に訪問査定した際に「実際はこんなものです」と、価格調整を行うのです。

不動産会社が簡易査定で行いたいことは、簡易査定で出た金額で物件を扱うことではなく、「まずは連絡(来店)してもらうこと」です。 このことからも、簡易査定の価格は鵜呑みにしないことが肝心です。

基本的に査定までの過程は、すべての会社が無料で行っています。 不動産会社によって出てくる査定価格は異なりますし、最初の段階においては比較的高めの価格で見積もられることもあることから、 時間的な余裕があれば、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格の相場を確認するといいかもしれません。

査定で損しないためのポイントとは?

不動産会社は簡易査定の後に訪問査定を行い、最終的に責任を持って取扱いができる金額を、査定価格として算出します。 つまり、最終的な査定価格は、売却価格を決める上で大切なものとなるのです。 後々「もっと高く売れたかもしれない!」と後悔しないためにも、査定で損をしないためのポイントをご紹介します。

該当する物件に強い不動産会社を選ぶこと

基本的に不動産会社は、得意とする地域が決まっています。 例えば、◯◯不動産西新宿支店と銘打っているところは、横浜市の物件を取扱い慣れていません。

不動産会社は中古の事例が出る度に販売価格や坪単価を追いかけるなど、常に自分たちの得意とするエリアや不動産の価値がどのように推移しているのか情報を収集しています。

ですから、不動産会社が査定をするときは、みずから持っている情報と相場観の中で価格帯を決め、その上で物件を実際に見てプラスマイナスを補正し、査定金額に反映しているのです。

基本的には、情報量も集客力もあって、該当するエリアでの実績がある不動産会社を選ぶことが大切ですが、中には、何かに特化した不動産会社もあります。 例えば、事業戦略上、安価のマンションを売り出すために郊外しか狙わないといった会社や、再開発が進む都市型タワーマンションが得意といったようにジャンルをしぼっているところがそうです。

いずれにしても、しっかりとポリシーを持って、強みを打ち出している信頼度の高い不動産会社を選ぶことが重要といえるでしょう。

日頃からリサーチを欠かさないこと

査定を完全に不動産会社にお任せするのではなく、自分でもいくらくらいになるのではないかという感覚を持てるようになるのが理想です。

そのために、日頃から不動産会社が運営するサイトで同じような条件の物件情報を探したり、近所の中古物件の販売価格に目を光らせていたりということも、不動産の価値を知る情報になるはずです。

また、自分の所有する不動産の近所に大型スーパーマーケットができる、新しく駅ができるといった査定にプラスになりそうな情報をチェックすることも重要です。

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